不動産価格の決め方とは？適正価格を設定する流れやコツを紹介
2025.03.21
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の岩瀬です。
不動産を売却する際、誰もが「できるだけ高く売りたい」と考えるものです。
しかし、高すぎる価格設定では買い手がつかず、売却期間が長引く可能性があります。
かといって、安すぎる価格で売り出せば、大切な資産をみすみす手放してしまうことになりかねません。
そこで重要になるのが、不動産の適正な価格を知り、適切な売り出し価格を設定することです。
今回は、不動産の売り出し価格をどのように決めるべきか、流れや注意点、コツを詳しく解説します。
不動産価格の決め方は？適正な売り出し価格が重要な理由
不動産の売り出し価格は、売主自身で自由に決めることができます。
しかし、相場からかけ離れた価格で売り出してしまうと、売却が難航する原因になるため、適正な価格を設定する必要があります。
適正な価格とは？適正な売り出し価格を設定する重要性
適正な売り出し価格とは、一般的に「3カ月程度で売却できる可能性が高い価格」を指します。
不動産の種類や地域によって異なりますが、売りに出されてから成約に至るまでの期間の平均は、3カ月程度といわれているからです。
もし価格設定が高すぎると、長期間売れ残ってしまう恐れがあります。
売れ残った物件は「何か問題があるのでは？」という印象を与え、さらに売れにくくなるという悪循環に陥りがちです。
また、安すぎる場合は、本来得られるはずだった利益を逃してしまうことになります。
適正な価格設定ができれば、早期に売却できるだけでなく、価格交渉の余地も生まれ、双方が納得できる取引が可能になります。
売り出し価格と成約価格の差はどのくらい？
売り出し価格と実際に成約する価格には、不動産の種類によって差が生じることがあります。
市場での需要を売り出し前にどれだけ読み取れるか、物件の種類によって、事前に調査できる情報量が異なることが多いからです。
例えば、マンションの場合は近隣の類似物件の取引事例を参照しやすく、比較的実際の売却価格に近い査定が行われやすいといえます。
つまり、売り出し価格と成約価格の差は小さい傾向にあります。
一方、戸建ての場合は、土地の形状や建物の状態など物件ごとに異なる要素が多いので、査定が難しい場合があり、売り出し価格と成約価格の差が大きくなりやすいです。
一般的に、戸建ての場合は、売り出し価格よりも5%〜10%程度低い価格で成約することが多いといわれています。
不動産の売り出し価格を決める流れや決め方のコツもご紹介
不動産の売り出し価格を決めるにあたっては、いくつかのステップを踏むことで、より適切な価格設定が可能になります。
ここでは、売り出し価格を決める前の準備と、具体的な手順について、価格設定のコツも交えてお伝えしていきます。
売り出し価格を決める前の準備
売り出し価格を決める前に、まずは以下の2点を確認しておきましょう。
- 住宅ローンの残債
- 売却にかかる諸費用
住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を完済する必要があるため、ローンの残債額を正確に把握しておきましょう。
もし売却価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」状態になってしまうと、売却後も返済の負担が残ってしまうことになるからです。
また、不動産売却には、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかります。
これらの費用も考慮して、手元に残る金額をシミュレーションしておきましょう。
諸費用については「家の売却時に発生する諸費用とは？できるだけ安く抑える方法も」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参考にしてください。
売り出し価格を決める手順
売り出し価格を決める主な手順は、以下の通りです。
- 相場を調べる
- 最低売却価格を決める
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売り出し価格を決定する
ステップ1｜相場を調べる
まずは、売主自身で物件の相場を調べておくことが大切です。
事前にご自身で相場を把握しておくことで、不動産会社から提示される査定価格が妥当かどうかを客観的に判断できるようになるからです。
相場を調べる主な方法としては、下記の方法が挙げられます。
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、過去の取引事例を調べる
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、近隣の類似物件の相場を調べる
- 不動産情報サイトで、売り出し中の似た物件の価格を参考にする
これらの情報をチェックすることで、物件の相場をある程度把握することができるので、査定を依頼する前に確認しておくと安心です。
不動産会社の査定価格が、市場の相場から大きくかけ離れていないか、査定の根拠が明確かどうかなどを判断する材料にしましょう。
不動産の相場について詳しく知りたい方は、「不動産相場の調べ方を徹底解説！売るためには適正価格をつけることが重要」もあわせてご覧ください。
ステップ2｜最低売却価格と希望売却価格を決める
次に、「最低でもこの金額で売りたい」という最低売却価格と、「できればこの金額で売りたい」という希望売却価格を設定しましょう。
最低売却価格は、住宅ローン残債や、住み替えで次の物件を購入する際の自己資金、あるいは売却によって得たい手取り額などを考慮して決めるのがコツです。
そして希望売却価格は、ご自身の希望や理想を反映した価格です。
相場よりも少し高めに設定することもできます。
不動産売却においては、買主からの価格交渉は避けて通れないものですから、とりわけ最低売却価格の設定は重要となります。
買主からの値引き交渉があった場合でも、「この金額までは応じてもマイナスにならない」と判断でき、冷静に対応できるでしょう。
ステップ3｜不動産会社に査定を依頼する
自分の物件がいくらで売れるか知るためには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
不動産会社の査定は、周辺の取引事例や物件の特性、現在の不動産市況などを総合的に判断して算出されます。
不動産会社によって得意とする物件タイプやエリアがあり、査定額にも差が出ることがあります。
そのため、なるべく正確な査定額を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格と根拠を比較検討するのがコツです。
「家の査定前に知っておくべき注意点！準備と依頼のポイントを解説」でも、査定の種類や査定を依頼する際の注意点を紹介していますので、ぜひチェックしてみてくださいね！
ステップ4｜売り出し価格を決定する
相場や査定額、そして最低売却価格と希望売却価格を参考に、ご自身の希望や状況に合わせて、最終的な売り出し価格を決定します。
例えば、売却を急ぐ場合は、最低売却価格を参考に買い手がつきやすい価格に調整するのがおすすめです。
一方、売却を急がない場合は、希望売却価格を参考に、「この金額で売れたら嬉しいな」という価格で売り出してみるのも良いでしょう。
不動産価格の決め方の注意点やコツもチェック！
売り出し価格の設定は、不動産売却の成否を左右する重要な要素です。
最後に、売り出し価格を設定する際の注意点やコツとして、次の4つを押さえましょう。
①高すぎる価格設定は避ける
売り出し価格を決める際は、相場よりも高すぎる価格設定は避けましょう。
高すぎる価格設定をすると、そもそも内覧希望者が現れず、物件が売れ残ってしまうからです。
②値引き交渉を見越した価格設定を行う
最終的な売却価格が最低売却価格を下回らないよう、ある程度の値引き交渉を見越して売り出し価格を設定しましょう。
最初に上乗せしておけば、買主から値引き要求されても、ある程度の余裕を持てるからです。
③早く売りたい場合は最初から売れる価格に設定する
「高い価格で売り出して、売れなければ徐々に下げていけば良い」と考える方もいますが、この方法はあまりおすすめできません。
売り出し価格を徐々に下げていく方法では、結果として売却期間が長期化し、最終的な成約価格も下がってしまうことが多いからです。
売却期間が長くなるほど、物件には「売れ残り」というイメージがつきやすくなります。
早く売りたい場合は、最初から適正な価格、または少し安めの価格で売り出す方が良い結果につながることが多いです。
④売り出し価格を適正に設定できるかは「不動産会社選び」が鍵となる
売り出し価格の決定には、不動産会社選びも重要なポイントです。
信頼できる不動産会社を選ぶことで、より正確な査定額を知り、適切な売り出し価格を設定することができます。
査定額について根拠のある理由を説明でき、希望条件に沿った売却を提案してくれる業者を選ぶことが大切です。
また、担当者の人柄や対応も含めて、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社との良好な関係が、スムーズな売却につながります。
不動産価格の決め方で失敗しない！適正価格を設定しよう
不動産売却を成功させるには、最初のステップである価格設定が非常に重要です。
高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招き、安すぎると損をしてしまいます。
まずはご自身で相場を把握し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額だけでなく、担当者の知識や対応も比較し、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
売り出し価格設定のコツとして、最低売却価格と希望売却価格を設定することで、戦略的な価格交渉が可能になります。
売却を急ぐ場合は最低価格を参考に、時間に余裕がある場合は希望価格を目指すといったように、査定結果を参考に、ご自身の希望と市場相場とのバランスを考慮しながら、慎重に売り出し価格を決定することが大切です。
札幌市南区、北広島市、恵庭市で不動産の売却を検討している方は八城地建まで、お気軽にご相談ください。
ご相談は無料で承っています。
