住み替えローンとは？条件やメリットデメリット、流れまでを詳しく！

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。

転勤、家族構成やライフスタイルの変化などに伴って、新しい住居へ引っ越さなければならないこともあります。

そんなとき、住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンをどうすれば組めるのか、悩んでしまいますよね。

今回は、住宅ローンが残っている状態でも自宅をローン購入できる「住み替えローン」について。

使える条件や使うメリット・デメリット、契約の流れや注意点まで詳しくお話ししていきます！

住み替えローンとは？使える条件もチェック

まず、通常の住宅ローンと住み替えローンの違いについて確認していきましょう。

住宅ローンは通常、自身が居住することを前提とした個人用の住宅に対しての融資を指します。

そのため、一般的には一世帯一契約が基本です。

住宅ローンを完済していないにもかかわらず2軒以上の住宅ローンを組むとなると、1軒目の住宅ローン契約時よりもかなり条件が厳しいものになります。

しかし、急な転勤、家族構成やライフスタイルの変化で住み替えが必要になることもあります。

このときに1軒目の住宅ローンが残っていても、2軒目の住宅ローンを組める方法が「住み替えローン」です。

住み替えローンを使用できれば、住宅を売却したお金を住宅ローン返済に宛て残債が残る場合にも、2軒目の住宅購入と合わせてローン契約ができます。

ただし、その分金利が高くなり、金融機関による審査も厳しくはなります。

住み替えローンを利用するには、条件があるためチェックしておきましょう。

まず、住み替える＝1軒目は売却により手放すことが前提なため、所有したままでは組み直すことはできません。

また、1軒目の住宅の売却額に関しては、住宅ローンの残債返済に充てることも条件の一つです。

そのため、売却額＞住宅ローンの残債という場合には契約できません。

過去にローンやクレジットカードを延滞していないことも条件になります。

住み替えローンを利用するメリットとデメリットとは

住み替えローンを契約するにはメリットも多いものの、少なからずデメリットもあります。

その双方を理解し、ローンを組むことが大切です。

住み替えローンのメリット

1）残債が残っていても住宅ローンが組める

基本的に一世帯一契約の住宅ローンですので、本来は1軒目のローンを完済してからでないと契約できません。

しかし、住み替えローンは残債がある前提ですので、完済していなくてもローンが組めるのは大きなメリットです。

2）手持ちの資金に余裕が持てる

売却と購入の同時契約（厳密には同日に決済を行う）が原則なため、仮住まいへの引っ越し代や家賃がかかりません。

そのため、資金に余裕を残すことができます。

3）住宅にかかる費用が節約でき・わかりやすくなる

ローン残債とは別に新居購入支払いのためのローンを組むダブルローンとは違い、ローン残債と新居購入の費用をまとめて返済していくことが可能です。

そのためダブルローンよりは負担が少なくなり、返済費用がわかりやすくなります。

住み替えローンのデメリット

1）ローン審査が厳しくなる

借り入れが高額になるため、新しいローン総額に対する収入や支払い実績などの審査が厳しくなります。

以前契約していた金融機関でも審査が通らなかったり、支払回数が制限されることもあります。

2）ローン総額が大きくなりがち

新居が中古物件であればローン総額も抑えられる可能性も高まりますが、1軒目のローン残債が上乗せになるためかなり高額になります。

また、住宅ローンよりも利息が高いため、しっかりと資金計画を考える必要があります。

3）優遇金利・優遇措置の対象外になる

1世帯1契約を遵守したときに優遇金利を設けている金融機関が多いです。

借入金額が大きくなると金融機関も返済が滞るリスクが増えるため、優遇金利で借入ができないのが一般的です。

また、住み替えローンの場合は利息に関して国からの優遇措置もありません。

4）売却から購入までがタイトスケジュールになる

住み替えローンは家の売却と新居購入の決済日・引渡し日を同日にするのが条件です。

また、その住宅を抵当に入れてから借入契約になるため、抵当権の抹消から新居の登録までを同日に行わなくてはいけません。

かなりのタイトスケジュールになるため、不動産会社と相談をしながら効率よく進める必要があります。

住み替えローンを契約するための流れとは

デメリットでも触れましたが、住み替えローンを契約するためには、売却と購入の両方の準備を滞りなく進める必要があります。

自分の意思で契約が決められる新居の購入より、売却に重きをおいて住み替え計画を練る方法（売り先行）が、スムーズに行きやすいと考えられています。

住み替えローンを利用する際の注意点とあわせて、ご紹介しますね。

売り先行の住み替え手順

1）売却査定、不動産業者の選定

2）住み替えローンの相談、資金計画の見直し

3）売却活動、新居の選定

4）物件売却の決定

5）新居の決定、住み替えローンの事前審査

6）売却契約及び購入契約、住み替えローンの申し込み

7）旧宅の引き渡し、売却と購入の決済、新居への転居

住み替えローン契約の条件にある「抵当権は1つの住宅にしかかけられない」という前提を満たすためには、売却計画・購入計画それぞれを並行して実行する必要があります。

スケジュール感はこのようにタイトなものになることでしょう。

また、ローン契約額が大きくなるため、2）の段階でどのくらいの住宅価格なら住み替えローンの契約が可能かを相談し、綿密にシミュレーションしておきます。

単に住宅ローンが支払えるかどうかだけでなく、その後のライフプランも視野に入れた計算を行う必要があります。

さらに、5）のローン審査の時点では売却額が確定している前提となります。

一般的な残債がある住宅の住み替え手順などについては、こちらのコラムもご覧ください。

住宅ローンを返済中の家を売る方法を詳しく！完済の方法やオーバーローンの場合とは

住み替えローンを利用するならこんな点に注意！

住み替えローンを利用する際には、特に次の2点に注意が必要です。

1）住宅ローン控除をはじめ、各種控除が適用されるか

正式名称「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる住宅ローン控除は、所得税の一部が10年間に渡り控除される制度。

しかし、住宅ローン控除は購入する住宅の条件や一度適用を受けてからの期間、他に適用を考えている所得控除などにより、適用できるかどうかが異なります。

控除をあてにして住み替え購入する前に、必ず確認しましょう。

詳しくは国税庁ホームページ　住宅ローン控除を受ける方への「住宅ローン控除の適用要件等」「災害によりマイホームが被害を受けた場合」もご確認ください。

また、住宅ローン残債＞売却額となる場合の売却損に関しては損益を給与所得などから控除できる制度もあります。

こちらも一定条件をクリアすれば適用されますので、合わせてご確認くださいね。

No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

２）ライフプランにあった契約金額に収める

思わぬ事態により住宅ローンを返していくことが困難になることも珍しくありません。

金額が大きくなる分、住み替えローンは審査が厳しい傾向にありますので、新居の購入価格は生活に余裕を残した範囲で契約することが大切です。

なお、優遇金利や控除の適用を考えると、残債の額によっては旧宅を用途フリーローンなどに借り換えし、住宅ローンを新たに適用する「ダブルローン」の方が良い場合も。

ダブルローンの方が月額は増えるものの、全体的にはお得になる可能性もあります。

しっかりと比較検討することが大事です。

住み替えローンは上手く使えば便利！注意点もしっかり押さえよう

住み替えローンとは、1軒目の住宅ローンが残っていても、2軒目の住宅ローンを組めるローンのこと。

便利ですが、その審査は厳しく優遇金利や控除なども適用にならない可能性が出てきます。

一方でローンの全体像がわかりやすくなったり、手元に資金を残したままローンを組み直すことができるというメリットもあります。

その両方をきちんとふまえて、安易に選択せずにご自身の資金計画やライフプランに沿った住み替えを目指しましょう。

札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却や住み替えを考える際には、しっかりとした準備のお手伝いができる八城地建へ。

住み替えで悩まれている方は、ぜひお気軽にご相談ください。