住宅ローンを返済中の家を売る方法を詳しく！完済の方法やオーバーローンの場合とは

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の吉田です。

転勤による住み替えや相続、離婚など、家を売却する理由はさまざまです。

家を売る際に気になるのが返済中の住宅ローン。

住宅ローンが残っている家でも売却は可能なのか、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローン返済中の家の売却についてのお話です。

住宅ローン返済中の家の売却が可能な理由やその方法、そして住宅ローンが完済できない場合の対処方法などを、詳しくご紹介します。

住宅ローン返済中の家を売ることも可能！事前にしておくこととは

さまざまな理由で急な引っ越しなどが必要になり、住宅ローンが残った状態で家を売却しなくてはいけないケースがあります。

ローンが残っていても売却できるのか不安に思う方も多いと思いますが、結論からお話すると、住宅ローン返済中の家を売ることは可能です。

ただし住宅ローンが残っている家を売却する場合は残債を清算し、借入している銀行の抵当権の抹消手続きを行ってから、新しい買主に物件を引き渡さなくてはいけません。

この場合、多額の残高が残っている場合、売買による売却代金を返済に充てて完済するのが一般的です。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、土地と建物に対して金融機関が担保として確保しておくと権利のこと。

基本的に抵当権が設定されたままで不動産を他人に売却することはできないため、住宅ローンが残っている家を売却する際は、まずはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローン返済中の家を売却するための事前準備

住宅ローン返済中の家を売却する際は、事前に以下の準備をしておきましょう。

①住宅ローンの残高を確認する

まずは、事前にローンの残高を調べておくことが大切です。

ローンの残高や現在の借入額は、ローン契約時に金融機関から送られてくる返済予定表や、毎年金融機関から送られる年末残高証明書で調べることができます。

なお、書類に記載されているローンの借入額は金利が含まれていないので注意しましょう。

もし年末残高証明書がない場合は、金融機関の窓口で発行してもらえます。

②家がいくらで売れそうか調べる

家の売却額でローンを返済するため、不動産会社に査定を依頼し、事前に家の売却額を確認しておきましょう。

査定額は不動産会社によって異なりますので、複数の不動産会社に査定を依頼することで比較・検討できますよ。

なお、事前にその地域の売却相場を調べておくこともおすすめです。

大体の相場感を知っておくことで、査定額が適正かどうかを判断できます。

ローン返済中の家を売る場合は完済が必要！その方法とは

住宅ローン返済中の家を売却する際は、まず既存の住宅ローンを完済しなくてはいけません。

不動産の売却額が住宅ローンの残高よりも多い場合を「アンダーローン」、不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも少ない場合を「オーバーローン」といいます。

住宅ローンの完済で最もスムーズなのが、アンダーローンの場合に売却資金で住宅ローンを完済できるというケース。

家の売却益が住宅ローンの残債額を上回れば、売却益だけで住宅ローンを完済できます。

もし自己資金だけで完済したいけれどオーバーローンになってしまった場合は、売却資金では補えない不足部分を預貯金から補填する方法が基本となります。

預貯金で補填することができない場合には、「無担保での借入」で支払い既存の住宅ローンを完済するケースもあります。

但し、この場合には融資をしてくれる銀行を探す必要がありますし、住宅ローン完済後は、無担保融資の返済が必要になります。

高く売るためには前述もした通り複数の不動産会社を比較し、できるだけ高額で売ってくれそうなところを見つけるのが大事です。

ただ、預貯金や無担保ローンでも難しいという状況もありますよね。

その場合は「住み替えローン」や「任意売却」といった方法もありますので、次で詳しくご説明していきます！

オーバーローンの場合に家を売る方法とは

もしオーバーローンの場合でも、家を売却することは可能です。

先ほどご紹介した通り、売却益だけではローン完済に足りない場合は貯金で補うという方法もあります。

しかし、オーバーローンで貯金がないという場合でも家は売却できます。

その方法について見ていきましょう。

①住み替えローン

住み替えローンとは、その名の通り住み替える場合に利用できるローンです。

オーバーローンになりローン残債（担保割れ）がある場合、そのローン残債を新しい家を購入した住宅ローンと合算できるという仕組みです。

例えば、ローン残債が3,000万円の家を売却する際、売却価格が2,500万円、担保割れが500万円だとします。

新居の購入価格が3,500万円だとすると、新たに担保割れ500万円＋新居3,500万円の計4,000万円のローンを組むことになります。

住み替えの場合は、住み替えローンを利用することでローンの支払いを一元化できるため、返済管理がしやすくなりますよ。

但し住み替えローンの注意点としては、売却による不動産売買を行う日と住み替え先の住宅を購入するローンの借入日を同日で行う必要があります。

つまりは、売却が決定し購入先も決定していなければなりませんので、使い勝手の難しいローンとなります。

②任意売却

住宅ローンの返済が困難な状況になり、延滞をしている場合は、「任意売却」という方法があります。

不動産を売却する際、基本的にはローンを完済して抵当権を抹消しなければいけませんが、売却価格よりも住宅ローンの残高が多い場合には、一般的な売却はできません。

しかし、そのまま延滞を続けていると銀行が「抵当権」という権利を行使し「競売」にかけてしまう場合があります。

そのような状況を防ぐための方法として自らの意思で売却を申し出ることで、この「任意売却」という方法で家を売却することができます。

任意売却の際、売却資金で住宅ローンの返済に充て完済ができない場合でも銀行が抵当権を抹消することに応じてもらえる方法です。

しかし、任意売却には期限が設けられるケースがあるため、通常の売却に比べて売却額が低くなる、滞納を経て売却をする方法のため信用情報に滞納記録がつくなどのデメリットもあります。

任意売却は最後の手段として検討しましょう。

住宅ローン返済中の家を売ることは可能！事前確認をしっかりと

住宅ローンが残っている家でも売却が可能です。

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、残債を清算して抵当権の抹消手続きを行ってから、新しい買主に物件を引き渡さなくてはいけません。

家を売却する前に、ローン残高や家の査定を行うなど、事前にしっかり準備しておきましょう。

不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも多い場合を「アンダーローン」、不動産の売却額が住宅ローンの残債よりも少ない場合を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合でも「住み替えローン」や「任意売却」といった方法をとれば、不動産の売却は可能です。

不動産会社や金融機関に相談してみてくださいね。

札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください！