売れる家と売れない家の特徴は？家が売れないときの対策も
2024.10.01
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の酒井です。
家を売ろうと思っているけれど、どうすれば上手く売れるのか不安を感じている方も多いでしょう。
中古住宅の売却は、売れる・売れないの条件が比較的わかりやすいものです。
適切な準備と対策があれば、満足のいく条件で売却できる可能性が高まります。
今回は、売れる家の特徴から売れない家の原因、そして売却に効果的な対策まで、家を売却するための重要ポイントを詳しくご紹介します。
を早く売りたいときの注意点も確認！
売れる家の特徴とは？
購入希望者が魅力を感じる特徴を備えていることが、家の売却に非常に重要な要素です。
まずは、売れる家の特徴を見ていきましょう。
特に、次の5つのポイントが重要です。
- 立地が良い家
- 築年数が浅い家（新耐震基準の改正以降に新築された家）
- きれいに保たれている家
- 広さ・間取りが一般的でファミリー層に合う家
- 良いタイミングで売りに出された家
それぞれ、詳しくお話しします。
立地が良い家
立地の良さは家の売却に大きく影響します。
具体的には「駅や繁華街に近い」「交通の便が良い」「閑静な住宅街にある」「学区が良い」などの条件が整っていると売却につながりやすいといえます。
周辺に公園や商業施設が充実していることや、自然災害のリスクが低い地域であることも魅力の一つになるでしょう。
また、立地は場所的な条件だけでなく、土地の方位や道路との兼ね合いも含まれます。
土地の形が整っていることや、道路に面した部分の動線が良いこと、家への出入りがしやすいことなども、購入希望者にとって重要なポイントです。
土地についても売れる・売れないがあります。
「売りやすい土地と売りづらい土地の違いは？売却のコツもチェック」で詳しく説明していますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
築年数が浅い家（新耐震基準の改正以降に新築された家）
築年数の浅い家は、メンテナンス費用が少なく済むため人気があります。
物件によって異なりますが、一般的には新築から10～20年程度の家が売れやすい傾向にあるといえるでしょう。
また、1981年に改正された新しい建築基準法に適合した新耐震基準を満たしている家は、購入時に住宅ローン減税が使える点も魅力です。
築年数が浅い家は、設備や内装も比較的新しいものが使われていることが多く、快適な住環境を求める購入者にアピールできます。
また、リフォームも最低限で済むため、すぐに入居できるのも魅力となるでしょう。
きれいに保たれている家
住んでいたときの使い方が丁寧で、古くても見た目がそこまで損なわれていない状態の良い家は売りやすいといえます。
例えば、家の壁やドアなど一部でも壊れている部分があると、「もしかしたら、ほかの場所も壊れているかもしれない」と敬遠される可能性が高いでしょう。
見た目がきれいな上、リフォームをいつ行ったかという履歴もアピールすると、さらに売れやすくなります。
広さ・間取りが一般的でファミリー層に合う家
一般的な広さや間取りの家は、幅広い層の購入希望者に受け入れられやすい物件です。
具体的には、3LDK～4LDK、2階建てなど、ファミリー向け物件は需要が高いといえるでしょう。
リビングと寝室の分離、収納スペースの充実、キッチンの使いやすさなども重要です。
地域や時代によって「一般的」な基準は変わりますが、収納が多かったり、将来的な変更や拡張が可能な間取りは人気があります。
良いタイミングで売りに出された家
不動産市場の動向を見極め、適切なタイミングで売り出された家は、売れる可能性が高まります。
例えば、春は転勤や入学シーズンで需要が高いため、売却もスムーズに進む傾向があります。
また、金利が低い時期や、地域の開発計画が発表された後なども良いタイミングといえるでしょう。
逆に、競合物件が少ない時期を狙うのも効果的です。
売れない家の特徴とは？
売れる家に特徴があるように、売れない家にも特徴があります。
売れない家とは、主に次のような特徴がある物件です。
- 価格が相場より高い家
- 築年数が古い家
- 立地条件が悪い家
- 土地や建物の状態が悪い家
- 特殊な間取りの家
一つずつ、詳しく見ていきましょう。
価格が相場より高い家
相場より高い価格設定は、購入希望者の関心を大きく低下させる主な要因です。
売主の思い入れや改装費用の回収のために設定した売却価格は、市場の相場よりも高くなってしまうこともあるでしょう。
適切な価格設定のためには、周辺の取引事例や不動産業者の意見を参考にし、客観的な視点で評価することが重要です。
高い金額であっても、金額に見合う付加価値があれば、相場より高くても魅力となる可能性もあるでしょう。
価格に見合う魅力を明確に示せない場合は、売れずに残ってしまいます。
不動産相場について、詳しくは「不動産相場の調べ方を徹底解説！売るためには適正価格をつけることが重要」でも解説していますので、ぜひ参考にしてくださいね。
築年数が古い家
築年数が古い家は、メンテナンスコストの高さや耐震性能への不安から敬遠されがちです。
特に、新耐震基準（1981年）以前の物件は安全面での不安が大きいだけでなく、税金の優遇措置も利用できないため、売却しづらくなる可能性があります。
また、古い設備や内装は大規模なリフォームが必要となる可能性が高く、購入後の追加コストを心配する買主も多くなるでしょう。
古い家の購入資金と大規模なリフォーム費用を合わせると、予算オーバーということになってしまいます。
旧耐震の家に、そこまで大規模なリフォームコストをかけることもリスクがあると考えられてしまうのです。
省エネ性能が低い場合も、ランニングコストの面から不利になるかもしれません。
立地条件が悪い家
立地条件の悪さは、家の価値を大きく下げる要因です。
悪い具体例としては「駅や主要道路から遠い」「公共交通機関のアクセスが悪い」「周辺に生活利便施設が少ない」「学校から遠い」などが挙げられます。
また、騒音や振動の多い場所や日当たりの悪い場所、災害リスクの高い地域なども、売却が難しくなる要因の一つです。
学区の評判が良くないことや治安に不安が残る場合なども、ファミリー層を中心に購入しづらい理由となるでしょう。
土地や建物の状態が悪い家
土地や建物の状態が悪い家は、安全性や将来的な維持費用の観点から敬遠されます。
例えば、土地であれば通路地や高低差があるなど土地が整形地でない場合、地盤の弱い場合など。
建物なら、雨漏り、シロアリ被害、外壁の劣化などの問題が挙げられます。
そのほか、残置物が多すぎて家の中がよく見えないという、内見で良くない印象を与える場合も売れづらいです。
状態の悪さは、大規模な修繕や改修が必要となる可能性が高く、購入後の追加コストを敬遠する購入希望者も多いでしょう。
また、建物の構造上の問題や法的な制限（建ぺい率、容積率違反など）、隣地の所有者との越境物問題などがある場合も、売却が困難になります。
特殊な間取りの家
一般的でない特殊な間取りは、買い手の生活スタイルに合わないケースが多く、売却の障害となります。
例えば、広いけれど1LDKであったり、極端に広いLDKと狭い個室であったり、動線の悪い・階段が多いなどの使いづらい構造であったりすることなどが挙げられます。
また、和室が多すぎたり、収納スペースが極端に少なかったりなども、現代の生活スタイルに合わないかもしれません。
このほか、二世帯住宅も特殊な間取りであり、物件価格も高くなるため、売れにくいといえます。
リフォームで改善できない構造的な間取りの問題は、特に敬遠されます。
将来的な変更の難しさも、購入をためらう理由の一つとなるでしょう。
売れない家を売るための対策は？不動産会社選びが重要！
ここからは、売れない家を売るための方法についてご紹介します。
売るための対策①不動産会社を選び直す
不動産会社には扱う物件に得意・不得意があります。
売却を希望している物件の取り扱い実績が少ない不動産会社や、物件の地域に精通していない不動産会社では、売却活動が思うように進みません。
そのため、なかなか売れない場合は不動産会社を選び直すのも一つでしょう。
物件に合う不動産会社を選ぶときには、次のようなポイントを確認するのがおすすめです。
- 物件のあるエリアに精通している
- 対応がスピーディーかつ丁寧である
- 売りたい不動産に関する豊富な実績がある
- 広告が充実している
- 不動産の査定額の根拠が明確である
不動産会社を選ぶときの選び方については「不動産会社の選び方を解説！売却する場合はどう選ぶべき？」でも詳しく解説しています。
ぜひ参考にしてくださいね。
売るための対策②売却価格を見直す
良い不動産会社と出会えたら、最初に行うことは売却価格の見直しです。
適切な価格設定は、売却成功の重要な要素です。
相場より高すぎる価格は、買主にアピールできません。
不動産会社と相談し、周辺の取引事例や市場動向を考慮して、現実的な価格を設定することが重要となるでしょう。
必要に応じて、段階的な値下げ戦略を検討しなければならないかもしれません。
ただし、極端な値下げは物件の価値を疑わせる可能性があるため注意が必要です。
価格以外の付加価値（例：リフォーム済み、設備の更新など）を明確にし、価格に見合う魅力を示すことも効果的です。
売るための対策③売り出し広告を見直す
価格も適正であった場合、次に見直すのは売り出し広告です。
現代は、インターネット上の広告の重要性が高まっています。
効果的な広告は多くの目にとまるでしょう。
プロのカメラマンによる高品質な写真や、バーチャルツアーなどを活用し、物件の魅力を視覚的に訴えることも可能です。
物件の特徴や魅力を明確かつ簡潔に記述し、周辺環境や交通の利便性などの情報も盛り込むのが良いでしょう。
また、ターゲット層を明確にし、それに合わせた広告戦略を立てることも効果的です。
なかには、折り込み広告のほうが効果的な地域もあります。
オンラインとオフライン両方の媒体を活用し、幅広い露出を確保することで、より多くの潜在的購入者にアピールできます。
売るための対策④不動産会社に「買取」を依頼する
売却が長期化し、早期の現金化が必要な場合、不動産会社への「買取」依頼も有効な選択肢となるでしょう。
不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」では、仲介価格の6～8割程度と買取金額が低くなる可能性がありますが、確実かつ迅速に売却できるメリットがあります。
売れる家・売れない家の特徴をつかみ対策を立てよう
売れる家には、購入希望者へのアピールにつながる特徴があります。
駅や生活利便施設へのアクセスが良く、安全で魅力的な環境にあるなど、立地条件の良さは家の評価にもつながります。
そのほかにも築年数が浅いことや家がきれいに保たれていること、一般的な広さと間取りを持つ家も売れやすい傾向にあります。
一方で売れない家は、売れる家の条件を満たしていない物件です。
売却活動を始めたのに、なかなか売却が進まない場合は、物件が売れる特徴に当てはまっているかどうかの確認が必要です。
当てはまっていない場合は、不動産会社とともに、売却価格や販売方法などを見直すなど「売れる家」の条件に近づけるようにしましょう。
札幌市南区、北広島市、恵庭市で相続不動産の売却を検討されている方は、八城地建までお気軽にご相談ください！
ご相談は無料で承っています。
