家の売却時、売る前にリフォームは不要？主な理由や必要な場合とは
2021.06.01
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。
家を売却するとき、多くの不動産会社や買取査定サイトなどを確認すると「家の売却前にリフォームをあえて行う必要はない」という意見を耳にします。
もちろんリフォームありきの売却が良いこともあり、一概には言えませんが、リフォームをしなくとも売却ができるであれば、その分の経費がかからないので、売主にとってはありがたいことですよね。
今回は「家の売却前のリフォーム」について、なぜ不要とい言われるのか、必要な場合とはどんなときかといった視点を中心にご紹介します。
家を売却する前にリフォームは不要？必要？
近年、リノベーション住宅が注目を浴びており、家の売却前にできるだけキレイな状態で売却したほうがより高く買取してくれそうなイメージがあります。
しかし多くの場合、売却前のリフォームは「不要」です。
まず、人気の高いリフォームを行おうとすると、高額なリフォーム代がかかる傾向にあります。
その費用を売却費から賄うと、リフォームをしなかったときよりも収益（売却手取り額）が減ってしまうことも珍しくありません。
さらに、売却前にリフォームを行う場合、売れる前にリフォーム費用を支払わなければならいため、費用負担が発生します。
また、中古住宅を購入する買い手側も自分好みのリフォームをしたいという希望もあります。
そういった方は、リフォーム済の物件は購入せず、あえてリフォームをしていない現状渡しで販売されている価格の安い物件を購入するのです。
売主の事情によっては、住みながら売却をする方もいます。
その場合には、売却前のリフォームを施工することは困難です。
仮に簡易的なリフォームをしてもすぐに売却できるとは限らず、売主が居住している間にまた傷や汚れがついてしまうかもしれません。
これらの理由を総合すると、やはり売却前に無理をしてリフォームする必要はないと言えますし、現状渡しでも成約することが可能です。
家の売却前にリフォームをする場合・しない場合のメリット・デメリット
リフォームをしないほうが得になるケースが多いと言えますが、物件状況によってはリフォームをしたほうが売れやすい場合もあります。
例えば、外観や設備が老朽化や劣化状況が進行しており、購入を検討したいと思う人すら現れないという場合などです。
それぞれの主なメリット・デメリットも知っておき、検討材料にしましょう。
【リフォームをする場合のメリット】
- 売却査定額が高くなる
- 内見の際の第一印象が良くなる
- リフォーム済み物件を探している購入者にとって入居までの期間が短くなるため、購入者希望者を見つけやすくなる
【リフォームをする場合のデメリット】
- リフォーム費用が査定アップ額より下回る可能性がある（売却手取り額が低くなる）
- 自分好みにリフォームをしたい購入希望者からは、売却につながらない可能性も
- 予算でできるリフォームの内容が買主のニーズに合わず売りずらくなる可能性もある
【リフォームをしない場合のメリット】
- 見積額と売却額に差額が出にくい（現状渡しの為、売却手取り額がわかりやすい）
- 売却前の費用負担が少なく済む
- すぐに売却活動が行える
【リフォームをしない場合のデメリット】
- 劣化状況によっては、査定額が低くなる傾向がある
- あまりにも古い／汚い場合は、買い手がつかないこともある
一番のポイントとして、リフォームありきで家の査定を行った場合、例えば知人が内装業者で端材をうまく活用してリフォームできるなど、相当好条件でリフォームを行わない限りリフォーム費用が査定額アップ分を上回るかどうかの保障はありません。
また、リフォームをすることによるメリット・デメリットの比率については、正直なところ市場の動向やその住宅が置かれている立地環境によっても変わります。
もし自分の住宅を売却前にリフォームすることを検討しているなら、見積りや他の費用とのバランスを十分に検討する必要があります。
家の売却をする際にリフォーム以外で、やっておくべきこと
実は売却しやすくするために、多くの住宅でリフォームを行うよりも大切なことが2つあります。
1）ホームインスペクション
もともとの英単語の意味は「調査」「検査」等を指します。
住宅市場におけるインスペクションとは、既存住宅を「建物状況調査」「住宅診断」を行うことを意味し、建築士の資格をもつ専門の検査員が、目視、動作確認、聞き取りなどにより住宅の現状の検査を行います。
住宅の外観からは判断できない、躯体（建物の構造体のこと）の強度や経年劣化具合がわからなければ、買主も不安に思い二の足を踏んでしまうことも。
国土交通省の「既存住宅状況調査」をベースとして第三者に客観的に評価してもらい、その住宅の安全性を担保するために大事な作業で、木造住宅で約5万円からが目安です。
費用は売主、買主のどちらかが負担します。
一般的には、検査依頼を希望する方が負担するのが自然です。
売主が自ら負担するとすれば、「建物状況検査」を中古住宅を安心して購入して頂くためのアピールとしても使用することができるといえます。
2）ハウスクリーニング
立地もよく内見が多く入るのに、契約に至らない住居の多くは、やはり細部に汚損や著しい経年劣化が見られるものです。
売却が決まってからではなく、売却のための見積もりを依頼する時点で一度ハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。
少なくともトイレ・キッチン・バスルームなど、水周りだけはプロに依頼するのが得策でしょう。
なお、リノベーションを伴う改修という意味合いのリフォームを行う必要はないものの、破損した器具や外壁等の修繕は行ったほうが良いケースがあります。
特に給湯設備などが完全に故障してしまっている、床に著しい傷や穴が開いているなどは買い手がつかない原因に繋がり、買取査定額がグンと下がりかねません。
ただ、設備の入れ替えを前提としたフルリフォームの予定がある購入者がいれば、修繕する必要はないかもしれません。
まずはご自宅の状況を確認した仲介業者へ、個別のケースに応じた相談を行うのが得策でしょう。
家の売却前のリフォームはなくてもOK！その分クリーニングや検査を
家の売却前に無理してリフォームを行わなくても、問題がないケースが多いのはご理解いただけたことでしょう。
リフォームの規模にもよりますが、100万円単位のリフォームを持ってしてもそれ以上の価格への上乗せは難しいと言えます。
リフォームしない分、ホームインスペクションやキレイに受け渡せる状態にするためのハウスクリーニングに回したほうが、最終的に手元に残るお金が安定するかも知れませんね。
札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却で、売却時のリフォームを行ったほうが良い物件かなどを詳しくお聞きになりたい場合は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください。
