古い家を売る方法をご紹介！高く売るためのポイントや注意点も

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

 

「古い家ってどのくらいの価格で売れるの？」

「不動産売却を検討しているけど、家が古いから売れるのか不安」

という疑問や不安を持っている方もいると思います。

 

一般的に古い家は売りにくいというイメージがありますが、売る方法やコツをしっかりと理解していれば、問題なく売却できます。

 

そこで今回は、古い家を売るための方法を詳しく解説します！

 

高く売るコツや実際の手順もご紹介しますので、不動産売却を検討しているという方はぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 

古い家を売るには？「古い家」の基準も確認！

実は古い家という言葉に明確な定義はなく、一般的には「法定耐用年数」によって判断されることが多いです。

法定耐用年数とは対象資産を使用できる期間のことで、減価償却の計上の際に使用されます。

 

不動産の場合、法定耐用年数は木造住宅で22年、鉄筋コンクリートのマンションで47年と定められているため、この年数前後で古い家とされることが多いです。

また、地震に対する耐震基準や物件の耐久性が、古い家の基準になることもあります。

 

20年を過ぎると設備の老朽化が進んでくるといわれているため、築年数が20年を過ぎているかどうかを1つの目安として考えると良いでしょう。

 

古い家を売る方法は5つ！

古い家を売却する際、家の傾きがなかったり途中でリフォームをしていて状態がきれいな場合は、不動産会社に仲介してもらい、そのまま中古物件として売ることも可能です。

 

しかし、そうでない場合はなかなか買い手が見つからない可能性が大いに考えられるため、以下でご紹介する売却方法を検討してみましょう。

 

1．古家付き土地として売却

古家付き土地とは、あくまで土地をメインとして売却する方法です。

土地に古い建物が付いている状態として買主を探します。

 

古家付きはターゲットが「土地を探している人」と「（リフォームを前提とした）古い家を探している人」になるため、比較的売れやすいことがメリットです。

また、解体する費用がかからないため、売却における売主の金銭的負担が少ないのも大きなメリットといえるでしょう。

 

なお、住宅ローン控除については2022年度の住宅ローン控除改正で築年数の要件が撤廃され、物件が昭和57年以降に建てられたものであれば住宅ローン控除の対象にもなるため、土地を単体で買うよりも買主の金銭的負担が減ります。

 

2．古家を解体し更地渡しで売却

あまりにも築年数が古かったり、劣化が進んでいたりする場合、家を解体して更地として売る方法も検討したほうが良いでしょう。

 

買主側は解体する手間や費用を負担する必要がないため、新築住宅を建てたいという人が購入しやすくなります。

 

特に昭和50年代の住宅の場合は、耐震年数の関係から住宅の基礎の損傷や傾きがあることもあるため、思い切って更地にしてから売却活動を行うことをおすすめします。

 

解体費用にかかる目安は30〜40坪で150〜250万円程度。

さらに、更地にすると固定資産税の軽減制度が適用できなくなるため、売れないと最大で今までの6倍の固定資産税を支払うことにもなるため、注意が必要です。

 

更地にした方が売れやすくなるものの、解体にかかる費用は売主が負担することになるため、売主にとっては負担が大きい売却方法ともいえます。

 

更地渡しを検討する際は、まず不動産会社に相談し、査定をしてもらった上で検討すると良いでしょう。

 

詳しい内容は上で紹介した古家付き土地とともに「古家付き土地・更地渡し、それぞれのメリット・デメリットとは？」で解説してますので、ぜひチェックしてみてください。

 

3．不動産会社の買取を利用

「安くてもいいからできるだけ早く不動産を手放したい」という方におすすめなのが、不動産会社の買取を利用して売却する方法です。

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることをいいます。

 

仲介の場合は買主が見つかるかどうかは売却活動を行ってみないとわかりませんが、買取の場合は必ず売れるため、確実に売りたいという方にとってはおすすめの売却方法といえるでしょう。

 

しかし、不動産会社は買い取った後にクリーニングやリフォーム、場合によっては更地にしてから転売するため、売主からは売却相場の約70〜80%で買い取ることがほとんどです。

仲介で売却するよりも、売却価格が下がってしまうことも覚えておきましょう。

 

4．「瑕疵担保保険（かしたんぽほけん）」を付けた上で売却

古い家は耐震性や安全性に不安があるため、「瑕疵担保保険」に入ってから売却することで売り手がつきやすくなります。

 

瑕疵担保保険とは、買主が雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（欠陥）を見つけた場合に、その修繕費用を保証金でカバーできる保険です。

 

瑕疵担保保険付きの物件は数も多くないため差別化にもなり、売りやすくなるでしょう。

 

5．空き家バンクに登録

古い家の売却を検討していると、不動産のある地域によっては、そもそも不動産会社に断られてしまうケースも発生します。

 

そんな時におすすめなのが「空き家バンク」への登録です。

空き家バンクは自治体や社団法人が運営している物件情報サイトのことで、不動産会社に断られた物件でも売却活動ができるというメリットがあります。

 

空き家バンクはそもそも空き家を探している人が見るサイトのため、通常の物件情報サイトと比べて古い家でも売れやすくなります。

 

一般のサイトよりもユーザーが少ないため、売却には時間がかかることが多いですが、焦らず「いつか売れればいい」と考えている方にはおすすめの売却方法です。

 

すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではないので、詳しくは各自治体や国土交通省のホームページを見て確認してくださいね。

 

 

古い家を売るコツや高く売るためのポイントをご紹介！

古い家を保有し続けると、維持費や手間がかかるというデメリットがあります。

 

住んでいないからといって放置していると、行政に「特定空き家」と判断されることもあり、さまざまなリスクが考えられるでしょう。

 

そのため、使わなくなった古い家はできるだけ早めに売却することをおすすめします。

 

古い家を売るコツや高く売るためのポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください！

 

インスペクションを利用して瑕疵について把握しておく

古い家は劣化が進んでいることが多いため、売却前に物件の瑕疵（欠陥）についてきちんと把握しておくことが重要です。

 

もし物件に瑕疵や不具合があるにも関わらず、それを買主に伝えずに売却してしまうと「契約不適合責任」を負う必要があるからです。

 

契約不適合責任とは、不動産の売買契約の中で「契約不適合」となった場合に売主が負うべき責任のことで、具体的には雨漏りや水漏れ、屋根や外壁の破損、シロアリによる被害などが該当します。

 

契約不適合責任についての詳しい内容は「不動産売買時の契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いも確認！」でも解説していますので、チェックしてみてください。

 

物件の瑕疵については目視で確認できないものもあるため、インスペクションを利用するのがおすすめです。

インスペクションとは民間の資格を取得した人や建築士などが行う不動産調査のことです。

 

インスペクションを行うことは買主の安心材料につながり、売買契約を成約しやすいというメリットがあります。

契約成立後のトラブルの回避にもつながるため、行っておいて損はないでしょう。

 

詳しくは「インスペクションとは？メリットや利用する流れ、費用まで詳しく！」で解説しています。

 

リフォームしてから売却活動を行う

少しでも売却価格を上げたいという場合は、リフォームをしてから売却する方法もおすすめです。

前述したとおり、築年数がある程度経過していてもリフォームが施された物件であれば通常の仲介という方法で売却できる可能性が高くなります。

 

特にキッチンやお風呂、トイレなどの水回りは劣化の影響が出やすく、売却においてネックになることが多いです。

気になる箇所を一部リフォームするだけでも築年数の古さを感じずスムーズに売れたというケースもあります。

 

また、売りたい家が田舎にあるという場合には、そのまま売るよりも思い切ってリフォーム・リノベーションすることで「古民家」として人気が出るケースも珍しくありません。

 

ただし、人気の高いリフォームを行う場合は高額なリフォーム代がかかる傾向にあり、リフォームをしなかったときよりも収益（売却手取り額）が減ってしまうこともあります。

そのため、リフォームを行うべきかどうかは、不動産会社と相談した上で慎重に考えましょう。

 

また、田舎にある家はとくに売りにくいといえます。

田舎の家を売却する方法を詳しく知りたいという方は下記コラムも参考にしてみてくださいね。

「田舎の家が売れない」を解決！売る方法や、それでも売れない場合は？

 

 

 

古い家を売る手順もチェック！

古い家をスムーズに売るためには、古い家の売却の流れについて知っておきましょう。

大まかな流れを事前に把握しておくことで、戸惑わずにスムーズに契約を進めることができますよ。

 

築年数の古さに関わらず、不動産売却の流れは一般的に下記のようになっています。

 

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 査定金額や担当者との相性を参考に売却活動を依頼する不動産会社を決定する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を開始する
5. 内覧の対応を行う
6. 買主が決まったら条件をすり合わせ、売買契約を結ぶ
7. 買主に物件を引き渡す

 

古い家の場合は、新築や築年数が浅い物件と比べて売却までにかかる時間が長いことが多く、売却活動を始めてから引き渡しまでに半年程度かかると考えておくと良いでしょう。

 

また、不動産会社に査定を依頼する際には、必ず複数の不動産会社で見積もりを出してもらうことをおすすめします。

 

特に古い家の場合は不動産会社によって査定金額が大きく、場合によっては数百万円の差がつくこともあります。

 

 

古い家を売る前に！知っておくべき注意点

古い家を売却する際には、知っておくべきポイントがあります。

損なくスムーズに売却活動を進めるために重要となる注意点を紹介します。

 

売却時には家財は残さない

中古物件として売却する場合でも、更地渡しで売却する場合にも、家財の処分は必須です。

 

古い家を売却する際に家財が残っていると、不動産会社が契約を受け付けないことがあります。

解体作業を行う工事会社は、免許の都合上、家庭で出た廃棄物を処分することができないため、家財が残っていると解体作業にも支障が出てしまうからです。

 

そのため、古い家を売却する場合には家財は残さないように処分しましょう。

 

補助金制度や控除を確認する

不動産売却を行う時に使える補助金制度は少なくありません。

自治体によっては解体する際に一部費用を補助してくれる制度や、ブロック塀のような一部の解体に補助金を出してくれる制度もあります。

 

補助金の内容や条件、金額は自治体によって異なりますので、売却を検討する際には一度該当する自治体に問い合わせてみてください。

 

補助金だけでなく、不動産の売却時に使える控除もあります。

 

不動産売却で得た利益にかかる税金を減らせる「3,000万円特別控除」や、利益がマイナスになった時に使える「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についても確認しておくと良いでしょう。

 

古い家とはいえ、不動産の売却には多くのお金が発生します。

補助金や控除を利用して、少しでも損がないようにできると良いですね。

 

 

古い家を売る方法やコツを押さえてスムーズに売却しよう

一般的に売れにくいとされている古い家ですが、売却方法や売るコツを押さえることで売却することはできます。

 

古い家を売るための方法は「古家付土地として売る」「更地渡しで売る」「不動産会社の買取」「瑕疵担保保険を付けて売る」「空き家バンクへの登録」などの方法がありますが、それぞれの特徴を理解した上で売却方法を検討しましょう。

 

また、少しでも高くスムーズに売却したいという場合は、インスペクションを利用したりリフォームしてから売却活動を始めたりするのもおすすめです。

 

不動産売却時には、使える補助金や控除も確認し、できるだけ損が出ないように売却できる方法を検討することが大切です。

 

とはいえ不動産に関する情報は複雑で難しいことも多いので、よくわからないという方は不動産会社に相談しましょう。

 

八城地建では、札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却の際の手続きをサポートしています。

お近くで不動産の売買を検討しているという方は、ぜひ一度お問い合わせください！