売りやすい土地と売りづらい土地の違いは？売却のコツもチェック

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

 

不動産や土地を売却する際に気になるのが、「自分が保有している土地は売りやすいのか？売りづらいのか？」ということではないでしょうか。

 

実は売れやすい・売れにくい土地にはそれぞれ特徴があり、事前に対策しておくことでより売りやすくすることが可能です。

 

今回は、売りやすい土地と売りづらい土地の特徴をそれぞれ解説するとともに、売りづらい土地をスムーズに高値で売却する方法を紹介します。

 

土地の売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

 

 

売りやすい土地とは？その特徴から解説

一般的に売りやすい土地には、以下のような特徴があります。

 

• 立地条件やロケーションが良い
• 建ぺい率・容積率が高い
• 不動産を建てやすい形状になっている

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

立地条件やロケーションが良い

駅から徒歩5分以内、都心部まで電車で1本、複数の電車が通っている、バス停が近いなどの立地条件が良い土地は、やはり売りやすいです。

 

特に都心部では車を持たない家庭も多く、駅からの徒歩時間を重視する方も多くいます。

 

「立地条件を何よりも最優先する」という方もいるほど、立地条件の良さは売れやすさに関わってくるといえるでしょう。

 

一方、森や山、川などの自然が近くにある、静かで見晴らしが良いなどの環境・ロケーションの良い土地も、実は売れやすいです。

 

特にここ数年はアウトドアブームもあって、自然環境の良い郊外の立地も人気が高くなっています。

小さいお子様がいる家庭にも、人気の条件ですよ。

 

立地の良さと環境・ロケーションの良さを兼ね備えた市街地や郊外などのエリアは、人気が高い土地の1つです。

 

建ぺい率・容積率が高い

建ぺい率や容積率が高い土地も、比較的売れやすいです。

 

「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、「容積率」とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のこと。

つまり、建ぺい率や容積率が高ければ高いほど大きくて広い家を建てられます。

 

新築の家を建てることを目的として土地を購入する場合、自分の理想とする家を建てたいと思うはずです。

そうなると、より制限が少なくなる高建ぺい率・高容積率の土地を選ぶ方が多いでしょう。

 

また、建ぺい率や容積率が高いと、そこに建てるマンションの部屋数も増やせます。

賃貸物件を運営するオーナーにとってもメリットが多く、売りやすいというわけです。

 

住宅を建てやすい形状になっている

土地の購入は、家やアパート、マンションなどの住宅を建てることを前提としているケースが多いでしょう。

 

そのため、土地が住宅を建てやすい形状になっているかどうかも重要なポイントです。

 

住宅を建てやすい形状というのは、具体的には「道路からの高低差が少ない」「整形されている」などです。

 

道路からの高低差が少なく平坦であったり、正方形や長方形に整形されている土地は、不動産を建てるのに有効的に使うことができます。

 

また、「道路が南向き」「道路に接する間口が広い」「角地」なども不動産が売りやすい条件です。

 

条件の良い住宅を建てられる土地は、その土地自体も売りやすいと考えて良いでしょう。

 

 

逆に売りづらい土地の特徴とは？

反対に、以下のような土地は売りづらい傾向にあります。

 

• 立地条件が悪い
• 治安や周辺環境が良くない
• 不動産が建ちにくい、活用しにくい形状・状態になっている
• トラブルが起きることが予想できる

 

それぞれ詳しく解説していきます。

 

立地条件が悪い

まずは立地条件の悪さです。

 

売れやすい土地の特徴と反対に、駅から徒歩で数十分〜1時間以上かかる、何回も乗り換えないと都心部に行けない、近くにバス停がないなどといった立地条件が悪い土地は、売れづらい傾向にあります。

 

ただし、車を持つ家庭は立地条件を重視しない場合も多く、立地条件が良くないからといって必ずしも土地が売れないというわけではありません。

 

治安や周辺環境が良くない

治安や土地の周辺環境の悪さも、土地が売れづらい理由の1つです。

 

特に墓地や反社会勢力の事務所などが近くにある場合、たとえ駅チカでも高値で売りづらい傾向にあります。

 

パチンコ店や風俗店、ラブホテルなどが立ち並ぶ場所の近くの土地、交通量の多い幹線道路沿いも、売りづらいと考えて良いでしょう。

 

不動産を建てにくい、活用しにくい形状・状態になっている

不動産を建てにくい形状・状態の土地とは、具体的には以下のような土地です。

 

• 道路からの高低差がある、坂道の途中にある
• 土壌汚染や地中障害物などが見られる
• 道路と接する間口が狭い（三角形の土地や旗竿地）・全くない（無道路地）

 

道路からの高低差が激しかったり坂道の途中にあったりする土地は、災害の被害を受ける可能性があり、敬遠されることが多いです。

 

建物を建てる際に切土もしくは盛土や土留めの擁壁が必要となり、建築コストが高くなるのも売れづらい理由です。

 

土壌汚染や地中障害物などがある土地も、後々の被害や対応を考え、購入する人は少ないでしょう。

 

また、三角形の土地や旗竿地など、道路と接する間口が狭い土地も売りづらい特徴の1つです。

 

道路への間口は狭ければ狭いほど、土地に建てる物件に制限が生じてしまいます。

北海道など雪の多いエリアでは、積雪期間に除排雪の負担があるため、特に敬遠されがちです。

 

無道路地にも建物を建てることができないため、高値で売るのは難しいでしょう。

 

トラブルが起きることが予想できる

近隣住民とのトラブル、または土地の権利を巡ったトラブルが起こることが予想できる土地も、一般的には売りづらいです。

 

例えば親から相続した土地の場合、自分以外にも相続人がいることがあります。

その場合は土地の一部しか売却できませんし、最悪の場合、他の相続人とトラブルになる可能性も考えられます。

 

また、隣接した土地の所有者とのトラブルになりかねないという理由から、境界線がはっきりしていない土地も売りづらい傾向にあります。

 

 

売りづらい土地をスムーズに高値で売却する方法

一般的に売りづらいとされている土地でも、原因を除いたり工夫したりすることで、スムーズに高値で売却できるケースもあります。

 

具体的な方法を見ていきましょう。

 

隣地を買う・隣地の所有者に売る

旗竿地や無道路地の場合、隣地を買って道路への間口を広げることで、一気に売りやすくなる場合があります。

 

隣地を使っている様子がない場合、所有者に売却してもらえないか打診してみても良いでしょう。

 

反対に、隣地の所有者に土地を売るという方法もあります。

一般的に売りづらいとされる旗竿地や無道路地でも、隣地と併せることで道路の間口が広い土地に変わる可能性があるため、売出し価格より高値で買い取ってくれる可能性もあります。

 

土地の形状が理由で売りづらい場合は、隣地と併せることで解消されるケースが多いため、隣地の所有者に打診してみるのがおすすめです。

 

現地調査を行って瑕疵を解消する

土壌線や地中障害物などの瑕疵（かし）がある、もしくはないとは言い切れない場合に有効な方法です。

 

現地調査をしっかり行い、「この土地は安心・安全です」という証明をしてもらうことで売りづらさを解消できる可能性があります。

 

また、土地の境界線がはっきりしていない場合は、現地調査の際に土地の境界確定も進めましょう。

 

土地の売買をする際には、売主が買主に対して土地の範囲や境界を明確に知らせなければならないという決まりがあり、これを「境界明示義務」といいます。

 

売却をスムーズに行うため、そして売却後のトラブルを避けるためにも土地の境界ははっきりさせておくのがおすすめです。

 

境界明示義務の詳しい内容は「土地売買における境界明示義務とは？重要性や怠った場合の影響などを解説をチェックしてくださいね。

 

売却価格を低めに設定し、成約に繋げる

不動産会社に売却の依頼をする際に、売却価格を設定します。

売りづらい懸念事項があるのであれば、それを理由として相場よりも安く価格を設定するという方法です。

 

本来、この方法は最も成約に繋がる売却方法だと考えられます。

 

最初から価格を低めにしておくことで、インターネット広告に掲載した際に、多くの人の目に止まることになります。

それだけ売れる可能性も高まるということです。

 

もし、売りづらい土地を周りの相場と変わらない価格で販売していて、なかなか売れないという方は、価格をもう一度見直してみるというのも一つの手です。

価格を下げることで、買主にとって魅力のある不動産になるかもしれません。

 

不動産会社の買取サービスを利用する

高値で売る方法とは少し異なりますが、不動産会社の買取サービスを利用すれば、「どうしても売れない」「すぐに現金化したい」という悩みを解消できます。

 

売却金額は市場相場の6〜7割程度となってしまいますが、なかなか売れない土地の固定資産税や都市計画税、建物の維持費などを支払いたくない人にはおすすめです。

 

不動産会社の中には条件の悪い土地の買取を得意とする業者もいます。

 

特に土地が広すぎて、一般の方はなかなか購入できない規模の土地であれば、業者による買取はおすすめです。

 

宅建業の免許を有する業者であれば、広い土地を数区画に分割し売却したり、住宅メーカーであれば建売用地として再開発ができます。

 

どうしても売れずに困っているという場合には一度相談してみましょう。

 

 

売りやすい・売りづらい土地の特徴を把握してスムーズに売却しよう

土地には、一般的に売りやすい・売りづらいとされる特徴があります。

 

売りやすい土地の特徴は「立地条件やロケーションが良い」「建ぺい率・容積率が高い」「不動産を建てやすい形状になっている」などです。

 

これらの条件に当てはまる場合、土地の売却に苦労することは少ないでしょう。

 

一方、「立地条件が悪い」「治安や周辺環境が良くない」「不動産が建ちにくい形状・状態になっている」「トラブルが起きることが予想できる」土地の場合、売りづらい可能性があります。

 

しかし、一般的に売りづらいとされている土地でも、原因を除いたり工夫したりすることでスムーズに売却できるケースもあるため、検討してみてくださいね。

 

もしも、今土地を販売をしているけどなかなか売れない。

土地の売りづらいポイントを整理して、価格を見直したいという場合には、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

 

八城地建でも承っておりますので、札幌市南区・北広島・恵庭で不動産の売却を検討しているという方はぜひ一度お問い合わせください！