住み替えで家が売れなかったら？売るための対策や売れない場合の方法
2021.04.05
こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。
現在住んでいる家を売却し、新しく住む家を購入する「住み替え」。
もしも家が売れない場合は、売却代金を新しい家の購入資金に充てることができず、資金計画が成り立たなくなります。
そこで今回は、家の住み替えをしたいけれど万が一売れないという場合について。
売れないという状況にならないための対策や、なかなか売れない場合の対処法など、詳しくご紹介します。
住み替えで売れなかったら…という不安をなくす事前対策は？
家を住み替える際に家が売れなかった場合、新しく住む家の購入資金に充てることができないため、資金に余裕がない際は住み替え計画に支障が出ます。
家が売れないという状況を防ぐために、出来る限り事前に対策を検討しておきましょう。
家が売れないことを避けるためには「買取保証システムを利用する」と「業者買取を視野に入れる」の2つの対策があります。
対策①買取保証システムを利用する
不動産会社によっては、一定期間、仲介で家を売出しても万が一売却に至らなかった場合は不動産会社が買主に変わって購入するという「買取保証」というオプションがあります。
売却益をもとに住み替えをする場合や、住み替え先の購入を決めている場合は、買取保証をつけることで売却と購入の契約を同時進行で進めていくことが可能になります。
既存の家を売却後の仮住まいの心配もないため、確実な住み替えが可能となります。
ただし、注意点としては、不動産会社の買取価格は仲介で売却するよりも価格が低くなることが一般的です。
売却をスタートする前に、「仲介での査定価格」と「買取保証価格」を不動産会社に提示してもらい、それぞれの場合で資金計画や住み替えの住宅ローン審査など事前の準備も大切です。
対策②業者買取を視野に入れる
一般の方に売却せず、始めから不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。
この場合も、買い取る際の価格は仲介で売却する相場の7割～8割前後になってしまいます。
しかし家は確実に売ることができ、早い場合は数日で売却代金を得ることが可能です。
まずは不動産会社と媒介契約を締結し、一般の方に向けて家を売り出し、万が一売れなかった際に業者買取を選択するということも選択肢の一つです。
なお、住み替えの方法として、現在住んでいる家を売却してから新しい家を購入する「売り先行」という進め方と、新しい家を購入してから現在住んでいる家を売却する「買い先行」という進め方があります。
今住んでいる家の売却代金を新しい家の購入資金に充てる場合は、家が売れなかったら住み替えをすることができません。
この場合には、既存の家を先に売却する「売り先行」で住み替えを行うことをおすすめします。
既存の家の住宅ローン残高を完済することで、次の住み替え先購入へと繋がるからです。
住み替えで家が本当に売れなかったら、こんな方法をとろう
住み替えで家が売れない場合は、計画を改善する必要があります。
まず長期間家が売れないのは、販売価格が相場より高い可能性がありますので、価格が適正かどうかを再度検討することをおすすめします。
その際は、販売価格をどこまで下げられるか、そしていつまでに売却を完了させたいのかも合わせて検討しましょう。
販売価格を下げても売れなかった場合は、家が売れるまで、住み替え時期をずらしたり、希望価格で売却できなければ住み替えを取りやめたりと、住み替え自体を再度考える必要があります。
買い先行で売れない場合は、先程も紹介した最終的に不動産会社に買い取ってもらうという方法を取ることも視野に入れましょう。
また、レインズ（不動産流通標準情報システム）に物件案内の図面までしっかり掲載しているかなど、広告面の見直しも大事です。
WEB広告やチラシでもアピールポイントがわかりやすく記載されているかをチェックし、家の魅力が伝わる写真に差し替えたり、掲載する写真の枚数を増やしたり、情報量を増やしてみるのも手です。
ただしこれらの作業をするのは、売却を依頼する不動産会社が行うものです。
しっかりと広告でアピールをしてくれる不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。
内覧で印象を上げるためにお部屋の中の掃除を徹底したり、不要品などの処分をしたり、お部屋の中をキレイにすっきりと見やすくすることなども成約の可能性を上げる方法です。
最終的にまだ売れない場合には、今まで住んでいた家と新しい家の住宅ローンを同時に支払う「ダブルローン」の状態で、家が売れるのを待つという方法も。
ただし、その場合はダブルローンの状態が長く続くのは賢明ではありませんので、希望価格を少し下げてでも早めに売却するのがおすすめです。
不動産会社を変えるという手もあるけど注意！
家が長期間売れない場合は不動産会社を変更するというのも、ひとつの手です。
しかし不動産会社との媒介契約の内容によっては、変更するタイミングに注意が必要です。
媒介契約には、以下の3つのケースがあります。
- 一般媒介契約：同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約です。
- 専任媒介契約：売却活動を1社の不動産会社に任せる契約です。
不動産会社は活動報告を2週間に1回以上行う義務があります。 - 専属専任媒介契約：売却活動を1社の不動産会社に任せる契約です。
不動産会社は活動報告を1週間に1回以上行う義務があります。
これらのケースに応じた、不動産会社を変更するタイミングの注意点について見ていきましょう。
一般媒介契約のケース
売却活動を同時に複数の不動産会社に依頼できるため、いつでも不動産会社を増やしたり変更したりすることが可能です。
ただし一般媒介契約の中でも「明示型」の場合は、契約した不動産会社に対して他にどの会社と契約しているかを通知しなくてはいけません。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のケース
専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は売却活動を1社に任せる契約のため、契約が終了するタイミングでのみ不動産会社の変更が可能です。
ただし、不動産会社が報告を行わないなど契約義務違反があった場合は、違約金なしで中途解約が可能です。
ちなみに「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のどちらが売主にとってメリットがあるかは、はっきりと断言できるものではありません。
一般媒介であれば複数の不動産会社に売却の依頼ができるので、成約率が高くなりそうに思われがちですが、実際にはそんなこともありません。
専任媒介であれば、任せられた不動産会社にとっては責任や期待が大きくなりますから、売却活動には積極的になるものです。
また、専任媒介契約で1社のみに売却の依頼をしたととしても、その不動産会社を窓口として、実際には多くの不動産会社に売却物件としての情報が発信されるようになっています。
住み替えで家が売れなかったら、さまざまな対策の検討を！
住み替えの家が売れないという状況を防ぐために、下記のような対策を事前に行いましょう。
- 家が売却できなかった場合は、不動産会社が購入するという「買取保証」システムを利用する
- 不動産会社に買い取ってもらう「業者買取」を視野に入れる
長期間家が売れないのは、家の販売価格が相場より高い可能性があるため、価格が適正かどうかもう一度検討しましょう。
販売価格を下げても売却できなかった場合は、住み替え時期をずらしたり取りやめたりと、住み替え自体を再度考えることや、広告の見直しや内覧の工夫なども必要です。
これは実際に当社であった話ですが、某王手不動産会社で販売し、1年近く家が売れていないお客様からのご相談がありました。
売却期間中に20組ほどの内覧があったそうですが、成約に至らなかったのです。
当社では「査定価格の見直し」「販売方法の見直し」「物件のアピールポイントの見直し」を行い、再度販売したところ約1ヶ月で成約することができました。
売却物件をしっかりと「商品化」した上で、インターネットを中心とした広告を行い、お客様を物件案内する際には、しっかりとアピールポイントをお伝えするようしたのです。
無事に売却が決まり、売主様は希望のマンションへ住み替えすることができました。
家をスムーズに売却して住み替えを行うには、信頼できる不動産会社を見つけることが非常に重要になりますので、不動産会社選びは慎重に行いましょう。
札幌市南区・北広島市・恵庭市の不動産売却は、ぜひ八城地建へお気軽にお問い合わせください！
