空き地の有効な活用事例をご紹介！放置にはリスクがある

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

 

空き地を所有していて、その活用方法に悩んでいませんか？

 

空き地を放置すると、税金やメンテナンス費用がかさみ、近隣トラブルのリスクも高まります。

 

しかし、適切に活用すれば、新たな収入源や資産価値の向上につながる可能性があります！

 

今回は、空き地の活用を考える方に向けてさまざまな活用事例をご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

空き地の活用を考える前に確認しておくこと

空き地の活用を検討する際、まず確認したいことは、その土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらであるかという点です。

 

なぜなら、この区分により土地の利用可能性範囲が大きく異なるからです。

 

市街化区域では比較的自由な活用が可能ですが、市街化調整区域では制限があります。

また、都道府県ごとの用途地域指定も重要な要素となるでしょう。

 

これらの正しい情報を把握することで、効果的な活用方法が見つけられます。

 

市街化区域とは？

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や今後10年以内に計画的な市街化を図るべき区域を指します。

この区域では、道路や公園、下水道などのインフラ整備が優先的に行われます。

 

また、必ず用途地域が指定されており、それぞれの地域に適した建築物の建設が可能です。

 

例えば、住宅地には住宅、商業地には店舗といった具合です。

このように、市街化区域は秩序ある都市の発展を目指して設定されています。

 

市街化調整区域とは？

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域のことです。

主に農地や森林を保全する目的があり、原則として開発行為は禁止されています。

 

ですが、公益上必要な建築物や既存集落の維持に必要な開発など、一部例外も存在します。

さらに近年では、各自治体による規制緩和も進んでいるのも事実です。

 

市街化調整区域での土地活用を考える際は、地域ごとの制限を事前に確認する必要があるでしょう。

 

区域のほかにも売却がしやすい土地・しにくい土地の条件があります。

「売りやすい土地と売りづらい土地の違いは？売却のコツもチェック」もあわせて参考にしてみてくださいね！

 

 

空き地の活用事例をご紹介！

空き地は、市街化区域か市街化調整区域かによって活用できる範囲が異なります。

 

ですが、どちらの場合にも有効なのが、売却して現金化する方法です。

 

空き地を売却することで、まとまった現金を得られるだけでなく、管理の手間から解放されるメリットがあります。

 

また、隣地の所有者に買い取ってもらうのも一つの手です。
地続きの土地を買うことで駐車場や庭を広げられたり、倉庫を設けたりもできるので、購入してくれるケースも少なくありません。

 

土地の将来性や自身の経済状況を考慮し、まずは不動産の専門家に相談するのが良いでしょう。

 

では、そのほかの空き地の活用事例についても、市街化区域・市街化調整区域に分けてご紹介していきます。

 

市街化区域での空き地活用事例

市街化区域にある空き地の、主な活用事例を3つご紹介します。

 

• 駐車場
• 賃貸物件
• 分筆して一部売却

 

駐車場

空き地を駐車場として活用する方法は、比較的低コストで始められます。

月極駐車場なら、舗装と車止めの設置、区画線の表示だけで開業可能です。

 

一方、立地が良く利用者が多い場合はコインパーキングがおすすめです。

ただし、コインパーキングは専用機材が必要となります。

 

駐車場として活用するメリットは、初期費用や管理の手間が比較的少ないことです。

ただし、収益性が高くない点はデメリットとなるでしょう。

 

また、駐車場は住宅用地特例の適用が受けられないため、固定資産税の負担が大きくなることもデメリットといえます。

 

賃貸物件

空き地の条件が住宅向きの場合、賃貸マンションやアパートの建築が有効な選択肢となります。

 

初期費用は高額になりますが、ニーズに合った物件であれば安定した収入が期待できます。

また、節税効果が高いこともメリットです。

 

しかし、利便性が良くなかったり、供給過多の地域では集客に苦労する可能性があり、将来的な売却も難しい場合があります。

 

また、郊外の場合はマンションやアパートに限らず、戸建て賃貸にする方法も一つでしょう。

 

分筆して一部売却

売却の話は先にしましたが、広い土地の場合は分筆をして一部を売却する方法もあります。

 

例えば100坪の土地を2分割し、半分を売却するケースなどです。

 

分筆により土地を狭くして安く売り出すことで、売却しやすくなります。

残りの土地で駐車場経営や畑利用を続けることも可能です。

 

分筆による売却は、土地の有効活用と資金調達を両立させる選択肢となるでしょう。

 

八城地建でも、敷地の半分を月極駐車場として賃貸し、残りの半分はご自身の畑用地として使用した事例や、敷地全体の半分を売却して残り半分をご親族に資産として贈与した事例などがあります。

 

こちらもぜひ、参考にしてみてくださいね！

 

所有している土地の半分のみを売却した事例(北広島市の土地)

建物を解体し、敷地の半分のみを売却した事例(北広島市)

 

市街化調整区域での空き地活用事例

市街化調整区域にある空き地の、主な活用事例も5つご紹介します。

 

• 社会福祉施設・高齢者施設
• 太陽光発電
• 資材置き場
• 菜園用地
• 貸地
• 売却

 

これらの活用方法は、市街化調整区域の特性を活かしつつ、土地所有者のニーズに合わせて選択されています。

 

社会福祉施設・高齢者向け施設

市街化調整区域は、原則として建築物の建設はできませんが、高齢者向け住宅や老人ホームなど社会福祉施設においては、自治体に認められれば開発許可を得ることができます。

ただし、開発許可の条件は自治体によって異なるので、事前に確認しましょう。

 

広い敷地が確保しやすく、土地代や固定資産税が比較的安いこと、立地が多少悪くても集客しやすいことから、採算が合いやすい傾向にあるといえます。

 

そのほか、補助金や税制優遇が適用される場合もあり、収益性と社会貢献を両立できる活用方法といえるでしょう。

 

太陽光発電

太陽光発電は、市街化調整区域にある空き地活用の一つの選択肢です。

特に産業用太陽光発電は、広い土地を有効活用できます。

 

ただし、土地の状況によっては切土や盛り土などの開発が必要になる場合もあるので、事前の調査も必要です。

 

太陽光発電は、FIT制度により一定の調達価格で買い取りが行われるため、安定した収入を得られるのがメリットです。

初期費用を回収できた後は、太陽光という無料の資源で長期的に利益を得られます。

 

集客などを行わなくてよく、管理も雑草の手入れや定期的なメンテナンスくらいで、手間が少ないのもメリットといえるでしょう。

 

売電価格の低下による収益性の変化や初期投資が高額になるデメリットはありますが、再生可能エネルギーの発電施設が普及してきたこともあり、初期費用のコストは大幅に減少しています。

 

資材置き場

市街化調整区域の空き地を、資材置き場として活用する方法もあります。

建築業者などにとって、広い敷地や幅員の広い道路に面した土地は魅力的です。

 

ただし、農地の場合は農地転用の届け出が必要です。

また、建築物の設置には制限があります。

 

収益性は高くありませんが、管理の手間が少ないのがメリットといえるでしょう。

 

菜園用地

農地として登記されている空き地は、菜園用地として活用できます。

自身で活用しない場合は、個人に貸し出すか、シェア畑として経営する方法があります。

 

交通の便が悪い場所でも収入を得られ、管理の手間も少ないのがメリットです。

また、固定資産税が安い点もメリットといえるでしょう。

 

ただし、収益性は高くなく、貸借トラブルのリスクもあるため、慎重な運営が求められます。

 

貸地

空き地をそのまま貸し出す方法も考えられます。

 

貸地にする場合は初期費用がほとんどかからず、安定した収入が得られるでしょう。

 

資材置き場や菜園用地に利用したいという人に貸し出せば、自分で管理や運営をする必要がなくなり、手間がかからないのもメリットです。

 

借主が建物を建てる場合は、30年間という借地借家法の適用を受けるため、長期間の契約になります。

 

しかし、収益性は高くなく、借地契約には注意点が多いため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

 

 

空き地の放置はリスクがある！早めの売却や活用を

空き地を放置することには、さまざまなリスクが伴います。

主なリスクは次の通りです。

 

• 税金がかかる
• メンテナンス費用がかかる
• 近隣トラブルに発展する可能性がある

 

これらのリスクを軽視すると、予想外の出費やトラブルを引き起こす可能性があります。

 

空き地の管理には、これらのリスクを十分に理解し、適切な対策を講じる必要があるでしょう。

 

税金がかかる

空き地を所有していると、毎年固定資産税が課されます。

市街化区域内の場合は、都市計画税も加わります。

 

固定資産税は課税標準の1.4%（標準税率）、都市計画税は0.3%（制限税率）が一般的です。

例えば、課税標準2,000万円の空き地の場合、年間34万円もの税金がかかることになります。

 

居住用建物が建っている土地と違い、空き地には住宅用地特例などの軽減措置がないため、所有者の負担は大きくなります。

 

メンテナンス費用がかかる

空き地の維持管理には継続的な費用が必要です。

 

特に除草作業は頻繁に行う必要があり、自身で行えば時間と労力がかかります。

業者に依頼すれば、広さや方法によっては多額の費用がかかる場合もあるでしょう。

 

また、空き地はゴミが不法投棄されることも多く、ゴミの処理費用も無視できません。

 

これらの維持管理費用は、空き地の規模や立地によって大きく変わるため、事前に十分な見積もりが必要となるでしょう。

 

近隣トラブルに発展する可能性がある

空き地を適切に管理しないと、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

最も多いのは、雑草や木の枝が隣地に侵入するケースです。

これにより、景観の悪化や害虫の発生など、周辺環境に悪影響を及ぼすことがあります。

 

また、不法投棄されたゴミによる悪臭や景観破壊も、近隣住民の不満の原因となりやすいトラブルです。

 

こうしたトラブルは迅速に対応しないと、近隣関係が悪化し、長期的な問題に発展する可能性があります。

 

 

空き地は放置せず有効活用の道を探すのが最適

空き地の活用は、所有者にとって重要な課題です。

 

市街化区域と市街化調整区域それぞれの特性を理解し、適切な方法を選択することが大切です。

 

駐車場・賃貸物件・高齢者施設・太陽光発電など、さまざまな選択肢がありますが、各方法にはメリットとデメリットがあります。

 

一方で、空き地を放置すれば税金負担やメンテナンス費用、近隣トラブルなどのリスクが生じます。

 

いずれの区域の場合も、土地の管理の手間を手放せる方法としては売却がおすすめです。

 

また、地域の需要や将来性を見極め、最適な活用方法を見つけるのが良いでしょう。

 

活用方法に迷うとき、空き地の管理に不安を感じるときは、専門家に相談することをおすすめします。

 

札幌市南区、北広島市、恵庭市で不動産の管理や売却を検討されている方は、八城地建までお気軽にご相談ください！

ご相談は無料で承っています。