空き家を売りたい方へ売却方法や近年策定された制度をご紹介！

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

 

近年増え続ける空き家問題の解決に向けて、日本政府はさまざまな対策を講じています。

 

令和6（2024）年6月には、空き家対策をさらに加速させるため、新たに空き家対策推進プログラムを策定。

空き家の売却を検討している方にとって追い風ともいえる環境になってきています。

 

そこで今回は「空き家を売りたい」と考える方に向けて、空き家の売り方や使える制度などを詳しく解説します。

 

売るためのコツもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね！

 

 

空き家を売りたいならこの方法で売却！

空き家を売却するにあたって、最初に考えなければならないことを確認しましょう。

 

空き家を売るためにはいくつかの方法があります。

1. 建物はそのままの状態で売却する
2. リフォームして売却する
3. 建物を解体してから売却する
4. 不動産会社に買取依頼をする

 

それぞれについて詳しく解説します。

 

1．建物はそのままの状態で売却する

1つ目の方法は、建物を壊さず、そのままの状態で売却する方法です。

この方法を「中古戸建」もしくは「古屋（ふるや）付土地」での売却といいます。

 

建物を壊さないため、解体やリフォームのための手間や時間、費用がかからないことが大きなメリットです。

一方で、手をかけない分、売却価格が低くなる可能性があることはデメリットといえるでしょう。

 

2．修繕・リフォームして売却する

中古住宅を早く売却するための方法の一つが、修繕やリフォームをしてから売却するやり方です。

 

汚れたりはがれたりしたクロスを張り替えたり、水回りをリフォームしたりするような簡単なリフォームでも、買主の手間が省ける上、内見の印象が良くなることで購入の決断を早めることにつながります。

 

ただし、売却前にリフォーム費用がかかることには注意が必要です。

費用がかさむ大がかりなリフォームをすると、売却後の利益が減ってしまうため、修繕やリフォームをしても売却で利益を得られそうか、まずは不動産会社に相談してみましょう。

 

3．建物を解体してから売却する

建物を解体して「更地」にして売却する方法です。

 

一般的に「中古戸建」もしくは「古家付き土地」での売却よりも、更地での売却のほうが早く売却できる傾向があります。

 

一方で、解体のための時間や費用がかかることは頭に入れておく必要があるでしょう。

更地にするには建物だけでなく、庭木や庭石、ブロック、浄化槽なども片付ける必要があります。

 

解体工事の依頼を検討する際に、見積りに全ての片付けが含まれているか確認しましょう。

 

また、解体した状態で売却しないまま1月1日を超えると、固定資産税や都市計画税が高くなってしまうので、解体するタイミングにも注意が必要です。

 

4．不動産会社に買取依頼をする

建物も土地もそのままの状態で、不動産会社に直接買取を依頼する方法もあります。

リフォームや解体の手間や時間も必要なく、他のどの方法よりも早く売却できるのがメリットです。

とにかく早く売却したい、現金化したいという方におすすめの方法です。

 

反面、不動産会社が買取り後の必要に応じたリフォームや解体などを負担するため、その分、売却価格が安くなる点は検討するべきポイントです。

 

なお、売却の際は、家財道具の片付けをする必要があります。

空き家の家財処分については「空き家の家財処分方法をご紹介！費用相場や相続の場合の遺品整理も確認」でも解説していますので、あわせて参考にしてください。

 

 

空き家対策推進プログラムの策定により空き家が売りやすくなる！

増え続ける空き家への対策を加速するため、令和6（2024）年6月に国土交通省が「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。

 

ここからはこのプログラムによって、空き家の売却がどのように変わるのか、どのような影響があるのかという点を解説します。

 

空き家対策推進プログラムの2つの柱

「空き家対策推進プログラム」には次のように2つの柱があります。

1. 流通に適した空き家などの掘り起こし
2. 空き家流通のビジネス化支援

 

近年、リモートワークや在宅ワークの普及やライフスタイルの変化によって、2つの拠点で住んだり、働いたりすることへのニーズが高まっています。

 

そのニーズに対応するために、まだ「使用できる空き家」の積極的利活用を狙ったのが、「空き家対策推進プログラム」です。

 

プログラムでは、さまざまな施策を用いて「使える空き家」の掘り起こしをすることが盛り込まれました。

具体的には次のようなものです。

• 空き家所有者への相談体制の強化
• 不動産業における空き家対策の担い手育成
• 地方公共団体と連携した不動産業の活動拡大
• 官民一体となった情報発信

 

空き家の所有者が気軽に相談できる窓口が全国に設置され、総合的なアドバイスを受けられるようになり、所在地から離れた場所に住んでいても相談できる体制が整えられます。

また、官民一体となった情報発信では、利活用についての事例を知りやすくなります。

そして低価格の空き家に関しては、媒介報酬が低いことから、これまで不動産会社が積極的に扱いにくいという課題がありました。

そこで今回、盛り込まれた空き家流通のビジネス化支援には、次のようなものが含まれています。

• 低価格の空き家の売買報酬上限の引き上げ
• 長期の空き家の賃貸借報酬上限の引き上げ
• 空き家管理受託ガイドラインの策定・普及
• 媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進
• 不動産DXにより業務を効率化し、担い手を確保

 

空き家対策推進プログラムにより空き家が売りやすくなる

「空き家対策推進プログラム」には、媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進も盛り込まれています。

このことによって、空き家を放置することなく、発生から流通、利活用までを不動産業者が一括してサポートできる体制がさらに整うことが期待されます。

 

相続したものの管理が行き届かず、「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されるまで放置されてしまう空き家の抑制につながることでしょう。

 

また、お伝えしたようなさまざまな施策によって、空き家の流通を促進し、活用または売却しやすくなる環境を整備することを目的としているため、今後ますます空き家の売却が進めやすくなるといえます。

 

なお「管理不全空き家」や「特定空き家」については「空家等対策特別措置法とは？改正になった部分も解説！」でも詳しく解説しています。

あわせて参考にしてくださいね。

 

 

空き家を売る際に使える補助金制度や注意点もチェック

ここからは空き家の売却時や売却後に利用できる、控除や補助金についてチェックしておきましょう。

 

特例や補助金制度を利用することで、売却に伴って発生する費用や売却後にかかる税金を抑えることが可能となる場合もあるため、概要を押さえておくのがおすすめです。

 

※2024年12月時点の情報です。特例の内容は変更される可能性もあり、補助金には期限があるため、事前に確認しましょう

 

空き家の売却に使える特例・補助金制度

以下の特例、補助金をチェックしましょう。

 

 

マイホームを売ったときの特例

居住用の不動産を売却したときに、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度をこれを「マイホームを売ったときの特例」といいます。

もしくは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」ともいわれます。

 

適用されるための主な条件は次の通りです。

 

• 居住しなくなった日から3年経過する年の12/31までに売却する
• 解体する場合は、解体後1年以内に譲渡契約を結ぶ
• 前年、前々年に同じ特例を受けていない

 

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

長く所有していた居住用不動産の売却については、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する特例が適用可能です。

これを「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」といいます。

 

適用の要件は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の要件とほぼ同様です。

加えて、空き家を売った年、または取り壊した年の1月1日において、所有期間が10年を超える家屋・敷地であることも要件に含まれます。

 

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続や遺贈によって得た居住用の家屋や敷地を一定期間内に売却した場合に、3,000万円まで控除される制度を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。

 

この制度が適用される主な対象は次の通りです。

• 平成28（2016）年4月1日から令和9（2027）年12月31日までの間に売却された家屋
• 相続の開始直前まで、被相続人の居住用として使われていた家屋
• 昭和56（1981）年5月31日以前に建築されている家屋
• 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でない

 

適用を受けるための主な要件は次の通りです。

• 相続から売却までの間に事業用、貸出用などで居住していないこと
• 一定の耐震基準を満たしていること
• 売却代金が1億円以下であること

 

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した財産を売却した際、譲渡所得を計算するのに必要な取得費に相続税を加算できる特例を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

 

不動産を売却したときの譲渡所得は、売却した金額から取得費・譲渡にかかる費用などを差し引いた額です。

 

取得費には、不動産の購入代金や手数料、その後のリフォームなどにかかった費用や設備費が含まれます。

この取得費に相続税を加算できることによって、譲渡所得税を抑えることが可能です。

 

ただし「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは併用できないので注意しましょう。

 

空き家解体に関する補助金

全国的に空き屋問題が起きている中で、各地方自治体が解体や利活用に対して補助や助成を行っており、個人で空き家を解体する場合、要件があえば利用できる可能性があります。

 

制度の有無や補助金を受けるための要件、補助の金額などは自治体ごとに異なるため、対象の空き家がある自治体の窓口で確認するのがおすすめです。

 

 

空き家の売却前に注意点もチェック！

空き家の売却については、補助金や助成金に関する要件以外にも、確認が必要な点があります。

 

例えば次のようなものです。

 

• 名義変更の確認
• 物件の状態の確認

 

相続したつもりでも名義変更されていなければ、そもそも売却できません。

 

また、売却する建物や敷地の地盤に瑕疵（かし）があった場合、売却後のトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

瑕疵がないかしっかり把握し、売買契約の際には状態を正しく契約内容に盛り込むことが重要です。

 

ただし、空き家の場合は瑕疵が隠れているケースも多いので、契約書の特約で「契約不適合責任は免責とする」という記載をし、売主買主双方合意の上で、免責とすることもできます。

 

まずは、不動産会社に相談してみましょう。

 

 

空き家を売りたいなら不動産会社選びも重要！

空き家の売却には4つの方法があることをお話しましたが、いずれの方法を選択する場合でも、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。

 

不動産会社を選ぶ際は、次のようなポイントを押さえることが重要です。

 

• 対象物件の取り扱い実績が多い会社を選ぶ
• 対象物件に近い会社を選ぶ

 

対象物件の取り扱い実績が多い会社を選ぶ

空き家の売却を依頼するならば、空き家の売却に強い不動産会社を選ぶのがおすすめです。

不動産会社には、それぞれ得意な分野があります。

新築物件や賃貸などを中心に扱っていて、空き家の売却実績が多くないところもあります。

 

空き家には空き家に合った販売方法があります。

売却を成功させるためには、空き家の販売を得意とする不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

 

 

対象物件に近い会社を選ぶ

売却したい対象の物件に近い地域にある不動産会社を選ぶのも重要なポイントです。

地域に密着した不動産会社は、地域の不動産事情や生活の情報などに詳しいため、価格や販売活動に反映できることが理由です。

 

不動産は物件そのものの状態だけでなく、周辺の環境によっても価格が変わります。

売却したい物件の地域の情勢にあった価格で販売を進めてくれる可能性が高いでしょう。

 

 

八城地建は創業から40年以上、札幌市南区・北広島市・恵庭市を中心に売却をサポートしており、地元の街並みを見守り続けてきました。

不動産情報だけでなく、住みやすさなどの地域情報を幅広く持っていることも強みです。

 

エリアに特化した密度の高い市場調査によって、適正な査定額を提示し、早期売却につなげています。

空き家の売却にお悩みの方は、ぜひご相談ください！

 

 

空き家を売りたい方は信頼できる不動産会社に相談を！

空き家を売却する方法には、そのままの状態で売却する方法をはじめ、リフォームや解体をしてから売却したり、不動産会社に買取を依頼するなどいくつかの方法があります。

 

いずれの方法にもメリットやデメリットがあるので、売却を希望している空き家に合った方法を慎重に検討するのが良いでしょう。

 

現在、空き家の売却や利活用を積極的に推進する空き家対策推進プログラムも策定されているため、売却を希望する方にとっては追い風が吹いている状況といえます。

補助金や助成金もありますので、活用できるか確認するのがおすすめです。

 

空き家の売却の方法や売却活動については、信頼できる不動産会社に相談するのが良いでしょう。

 

札幌市南区、北広島市、恵庭市で相続不動産の売却を検討されている方は、八城地建までお気軽にご相談ください。

ご相談は無料で承っています。