不動産仲介の仕組みを解説！レインズや契約方法、流れまで詳しく

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の岩瀬です。

不動産仲介を依頼しなくても不動産売買自体は可能ですが、多くの売買では「不動産仲介業者」による仲介を依頼しますよね。

不動産仲介を依頼することで、より確実に不動産売買契約ができ、あまり知識がない方でも安心して取引を完了できます。

では、実際のところ、何を仲介してくれるのかはご存知でしょうか？

その仕組みを知ると、よりスムーズな手続きができるようになるかもしれません。

今回は「不動産仲介の仕組み」について、役割や契約方法、仲介手数料の相場、仲介の流れまで詳しくご紹介していきます！

不動産仲介の仕組みとは？仲介の役割や契約方法、レインズって何？

「不動産仲介」とは、その名の通り不動産を売買する上での仲立ちをしてくれる一連のサポートのことを指します。

不動産仲介を行うメリットは多くありますが、不動産会社しか利用できない「レインズ」というサイトに物件を登録し、売却活動ができるというメリットが大きいです。

不動産仲介の仕組みとして、詳しい役割やレインズについて、さらに注意したい契約の方法をご紹介していきます！

不動産仲介の役割とは？

不動産売買では、個人間契約で自分の条件に合った売主・買主を探すことは大変な労力を伴います。

不動産取引の専門知識も必要なため、値段の交渉やリフォームの条件、契約手続きや支払いも絡んでくると、トラブルに見舞われることも少なくありません。

仲介を依頼すると、仲介業者は「どのような条件で売りたいか」や物件の状況などをヒアリングしたうえで売却活動を行い、購入希望者がいれば契約手続きも行ってくれます。

最終的に売却・購入が決まれば、売主・買主はそれぞれ不動産仲介業者へ仲介手数料を支払って無事契約完了となります。

このように不動産仲介は売主・買主双方の仲を取り持つ「仲人」のような立場でありながら、契約手続きの橋渡しができるのが大きなメリットです。

また、個人では出会えないような遠方の物件や取引先と出会うことができるのも、仲介の魅力の一つになるでしょう。

不動産仲介を依頼するメリットでもある「レインズ」とは？

不動産仲介を依頼するメリットとして、「レインズ」が利用できることは大きな魅力です。

「レインズ（REINS）」とは「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略で、国土交通大臣から指定を受けた公共財団法人「不動産流通機構」が運営しているコンピューターネットワークシステムを指します。

簡単に言うと、不動産業者のみが物件情報を登録でき、ネットワークを通じて会員(不動産業者)に公開されるサイトのことです。

全国の不動産業者が登録しているため、レインズの掲載で多くの不動産会社に見つけてもらうことができ、買主を早く見つけることが可能です。

また、物件は適正価格・適正条件の範囲で取引される必要があるため、売主・買主も安心で安全な取引を、豊富な物件情報の中から選択・契約できます。

物件が売れた場合は成約価格がレインズに登録されるため、売却価格の相場がわかって、価格を決めやすいというメリットもあります。

仲介で注意したい3つの契約方法

日本では不動産仲介を依頼するのが一般的で、売主・買主ともに仲介を行うための「媒介契約」を結びます。

媒介契約は大きく分けて3つのパターンがあり、それぞれ複数社との契約が可能か、活動状況報告義務の有無や頻度などが異なります。

また、上でご紹介したレインズへの登録も、契約によって登録義務がない場合もあるため、注意が必要です。

1）専属専任媒介契約

一社のみの契約になり、自分で売却活動は行えません。

レインズへの登録義務があり、7日に1度の売却活動の進捗報告が義務付けられているため、仲介業者は熱心に売却活動をしてくれる傾向にあり、安心感があります。

2）専任媒介契約

基本的には専属専任媒介契約と同様、仲介業者は1社のみの契約。

レインズへの登録義務があり、報告義務の頻度が14日に1回と下がりますが、自分で買主を見つけて取引することも可能です。（他の仲介業者を介した場合はNGです）

3）一般媒介契約

複数の仲介業者と媒介契約を結んでも良い、というのが「一般媒介契約」です。

（ただし一般媒介同士の契約のみで、一般と専任を同時に契約はできません）

ただしレインズの登録義務はありません。

専任媒介契約ほどの手厚いサポートを受けられない可能性が高い半面、複数の仲介業者と契約することで、それぞれの不得意・苦手分野をカバーしつつサポートしてもらえるというメリットがあります。

もちろん、仲介業者の方針によってはレインズ登録してもらえることもあります。

なお、並行して自分で売却活動を行っても問題ないので、すでに仲介業者を介さない契約の可能性があるなら、一般媒介契約のほうが未成立となっても違約金が発生せずお得です。

ただしすべて無料とはならず、すでに広告に掲載した分などについて、一部の手数料を負担する可能性はあります。

不動産仲介の仲介手数料についてもチェック！

不動産仲介では売主・買主それぞれが「媒介契約」を結び、仲介手数料を支払います。

仲介手数料には上限があり、以下の決められた報酬額の割合をもとに計算します。

【仲介手数料の上限額】

※税抜き価格

基本的に仲介手数料は取引価格（税抜き）に対して計算し、消費税を追加して請求されます。

仮に消費税10％で450万円の住宅を取引したとすると、以下で出した数字を足して出すことができます。

• 200万円×5％×1.1＝11万円
• 200万円×4％×1.1＝88,000円
• 50万円×4％×1.1＝16,500円

合計214,500円（税込み）までの手数料がかかる可能性があります。

こちらは上限額となりますので、この金額を超えた分の手数料を請求されても支払う必要はありません。

ただし遠方の物件に対し出張費が発生したり、売主が物件の売却に関わる管理を委託した場合は、その分の追加請求が可能となっているので留意しましょう。

不動産仲介の契約から引き渡しまでの流れもご紹介

売主・買主に対する不動産仲介の契約から引き渡しまでの流れの例を、それぞれ時系列で見てみましょう。

買主の仲介手数料は完全に成果報酬となり、媒介契約を交わしてから現金支払いもしくは仲介業者の指定口座に入金を行います。

仲介手数料は本来引き渡し後に支払うものです。

しかし、物件価格によっては金額が大きくなりがちなことや、引き渡しを行う前の調整にかかる手数料の意味合いを含め、購入契約時と引き渡し時の2回に分けて納入することが多いです。

売主の仲介手数料は別途支払いを行うケースよりも、売却益から相殺して入金されるケースが大半となる点も知っておきましょう。

不動産仲介の仕組みを知れば、その便利さもわかる

「不動産仲介」とは、その名の通り不動産を売買する上での仲立ちをしてくれる一連のサポートのこと。

日本では不動産仲介を依頼するのが一般的で、売主・買主ともに仲介を行うための「媒介契約」を結びます。

売主の媒介契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3つの種類があり、それぞれにメリットデメリットがあります。

ご自身の住宅価格や希望の取引内容に合わせて選択することが重要です。

また、専任媒介契約・専属専任媒介契約をすると「レインズ」に登録され、成約につながる可能性が増えるほか、適正価格で販売されるので売主・買主双方にとっても安心です。

売却活動・購入手続きの基本的な流れを知れば、仲介手数料の意味合いや発生するタイミングのイメージもつきやすくなりますよね。

不動産売却をスムーズに進めるためには、しっかりとした準備のお手伝いができる不動産会社が安心。

札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却をご検討なら、八城地建へお気軽にお問い合わせくださいね。