土地売買における境界明示義務とは？重要性や怠った場合の影響などを解説

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の宮下です。

土地の売買や新築の建設を検討する際、「境界明示義務」という言葉を耳にしたことはありませんか？

これは土地の売買が行われる際、売主が買主に対して土地の範囲や境界を明確に知らせなければならないということを示しています。

では、一体なぜ境界を明示する義務があるのでしょうか？

そこで今回は土地売買における境界の明示とはなにか、その重要性を解説しながら、明示を怠った場合の影響もご紹介します。

土地の売却を考えている方は、ぜひチェックしてくださいね。

土地売買における境界明示義務とは？重要性を解説

土地売買において、売主は買主に対して土地の境界を明示することが義務付けられています。

これを「境界明示義務」といい、土地を売却する際に非常に重要とされています。

境界を明示せずに土地を売買してしまうと、買主と隣地の所有者の間でトラブルが発生してしまうということも考えられます。

買主に安心して購入してもらうために「境界明示義務」が定められているのです。

また、民法415条により、境界の明示をせずに土地や不動産を売却すると、売主に損害賠償責任が発生する可能性があります。

どんな時に境界の明示が必要？

具体的には、下記を売却する際に境界明示義務が定められています。

• 土地（更地）
• 戸建て
• 店舗
• 事務所
• 工場

ただし建物（家、店舗、事務所など）を売却する際、戸建てではなくマンションの場合であれば、売主には境界の明示は義務付けられていません。

どのように土地の境界を明示する？

土地を売る際には、境界標やブロック塀、金属プレートなどを使って土地の範囲を明確に示す必要があります。

しかし、自分で適当に境界を決めて良いわけではありません。

境界の確定は、土地家屋調査士などの有資格者とその土地の所有者、隣地の所有者が立ち会って行われます。

売主はその際に発行される筆界確認書（調査士が実印で押印済みのもの）を、売却時に仲介となる不動産会社に提出する必要があるのです。

土地売買における境界明示義務を怠った場合は？注意点を解説

土地を売却する際、境界明示義務を怠ってしまうとさまざまなリスクが発生します。

それぞれ注意点を踏まえながら詳しく解説していきましょう。

リスク①売却後にトラブルにつながる可能性がある

前述の通り、境界明示義務を怠ると買主と隣地の所有者間でトラブルが発生する可能性があります。

例えば隣人に敷地の一部を占有される可能性がある、境界未確定の土地は資産価値が低いため住宅ローンの担保にできないなど。

このような状態になると、売主側に損害賠償責任が発生する可能性も考えられますので、売却前に境界を明示しておくことは重要です。

さらに、境界となる仕切りの所有者まではっきりさせておくと安心です。

仕切りの管理や壊れた時の修繕を行う人をはっきりさせておくことが、トラブルを避けることに繋がります。

リスク②査定が始まらず、そもそも売却できない

土地の売却金額決定には面積も重要になってくるため、境界の明示がされていないと査定が始まらないことも多いです。

また、買主の立場になってみても「どこまでが範囲かわからない土地」は選びませんよね。

境界が明示されていない土地は、買主にも仲介業者にも好まれません。

スムーズに売却活動を進めるためにも、境界の明示は必須事項なのです。

土地売買における境界の明示がされている確認方法は？

では、境界が明示されているかはどのように確認したら良いのでしょうか。

ここでは土地売買における境界の明示方法について解説します。

①測量図で確認

前述のとおり、境界の確定は土地家屋調査士などの有資格者とその土地の所有者、隣地の所有者が立ち会って行われます。

土地の売却を検討し始めたら、まずは境界確定時に作成された「測量図」があるかどうかを確認しましょう。

測量図は、境界が明示されている証拠として利用することができます。

また、測量図には「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」の3つの種類があります。

必要な査定をすべてクリアしている「確定測量図」であれば問題ありませんが、「現況測量図」「地積測量図」の場合は不十分となるケースもあります。

「現況測量図」は確定測量図以外の実測図で、確定測量図の次に証拠として好ましいとされていますが、中には隣地境界の立会いをせずに測量したものもあるため確認が必要です。

「地積測量図」は登記所に申請書類として保管されている測量図で、古いものである場合があります。

2005年以前の図面の場合は立会いなく作成した測量図が多いため、こちらも確認が必要でしょう。

心配な場合は、再度立会いのもと境界を確定させておくと安心です。

②境界標で確認

境界が確定した証拠は測量図に示されていますが、目視で確認するためには境界を示す境界標がきちんと残っていることも必要です。

境界標には、コンクリート杭や金属、鋲、境界石と呼ばれる石杭などが使用されます。

前回境界を確定させた際に使用した境界標が残っていれば良いですが、長い年月を経てなくなっているようなことがあれば、隣地の所有者にも立ち会ってもらい、再度復旧が必要です。

敷地における境界標の明示は、基本的に売主の責任となります。

越境物があるかの確認をしっかり行うことが、売却後のトラブルを避けることにつながるため、必ず確認しましょう。

土地売買には境界明示義務がある！確認を怠らずスムーズな売却を

土地や不動産を売却したいと思ったら、売主には「どこまでが所有の範囲か」を示す境界明示を行うことが義務付けられています。

これを怠ると、買主や隣地の所有者とのトラブルにつながるほか、売れにくい上に売却後に損害賠償責任を求められる可能性もあります。

また、境界は「測量図」や「境界標」によって明示することができます。

どちらも見当たらず境界明示ができない場合は、売却する前に再度隣地の所有者にも立ち会ってもらい、境界を確定させましょう。

土地や不動産の売却に少しでも不安があるという方は、まずは多くの知見を持ったプロに相談することをおすすめします。

八城地建では、札幌市南区・北広島・恵庭の不動産売却の際の手続きをサポートしています。

土地の売却を検討している方、詳しく話が聞きたいという方は、ぜひ一度ご相談ください！