不動産売買時に重要な「物件調査」の内容や流れを詳しく解説！

こんにちは！不動産売買をサポートする八城地建の岩瀬です。

 

不動産の売買を検討している方の中には、物件の価格がどうやって決まっているのか、疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

 

不動産に価格がつくまでには、対象物件の詳細情報を確認・調査する「物件調査（重要事項調査）」というプロセスがあります。

 

今回は「物件調査はどのようなものか」「調査の内容や調べ方を知りたい」と考える方に向けて、不動産売買時に重要な「物件調査」について詳しく解説します。

 

 

不動産会社は物件調査も行っている！売却価格を決める際にも重要

不動産会社は物件の売買に関する業務以外に、売買する物件に適正な価格をつけるための「物件調査（重要事項調査）」という業務も行っています。

 

まずは「物件調査」ではどのようなことを行うのか、どのような目的があるのかを解説しましょう。

 

物件調査とは？

複数の方法を組み合わせて、物件の価値を調査したり、詳細を確認したりするのが「物件調査」です。

 

現地で行う調査の他に、役所や法務局などでの調査も含まれます。

 

対象の物件に適正な価格をつけるために重要な業務で、不動産業者が調査を代行しています。

 

物件調査の目的は？

不動産売買をする際に、契約後のトラブルを避けるため・不動産物件を公正に取引する目的で、不動産会社は慎重に物件調査を行います。

 

調査が不十分で取引相手に損害を与えた場合、宅建業法による監督処分を受けたり、損害賠償責任を問われたりすることもありますし、売買当事者である売主や買主にも被害が及びます。

 

また、物件調査の内容によっては、売買価格に影響を及ぼす場合もあるため、大変重要な調査なのです。

 

 

不動産売買前に行われる物件調査の方法とは

物件調査の際に、実際に行われる調査の方法についても確認しましょう。

 

物件調査は、以下6種類から必要に応じて複数行われます。

• 物件状況の確認
• 現地調査
• 法務局調査
• 役所調査
• インフラ設備調査
• 市場・取引事例調査

 

それぞれを詳しく見ていきましょう。

 

物件状況の確認

物件状況は、売主に物件について質問しながら確認します。

具体的な質問内容は以下のようなものです。

• 不動産に関する基本情報（不動産の種別や面積、使用状況など）
• 住宅ローンについての情報
• 税金や管理費などの納入状況
• 法定相続人の確認
• 引き渡し時に精算の必要がある収益金の情報
• 賃貸借や不法占有など第三者占有に関する情報
• 付帯設備や物件状況確認書の情報
• 過去に増改築などを行っているかどうか
• 土地や戸建の場合、隣地との越境等による紛争は生じていないか

 

現地調査

現地調査は、実際に物件の現地に行って以下のような内容を確認します。

• 地勢（土地の高低・傾き・地質など総合的な土地の状態）
• 道路状況（接道・舗装状況、高低差、街灯などの整備状況など）
• 近隣地の状況（利便性のある施設や嫌悪施設の有無など）
• 境界の設置状況
• 隣地からの越境物、本地から越境しているものの確認
• 公図・測量図との整合性
• 交通機関の状況
• 建物の状況（建物内部と外部）
• 周囲の環境（近隣住民、騒音、においなど）
• 事故や災害の有無

 

これらはマンションか、一戸建て・土地かでも異なるため、後ほど詳しくご紹介します。

 

また、現地調査については「簡易査定（机上査定）・訪問査定の違いは？使い分けや注意点も解説」でも解説していますので、ぜひご参照ください。

 

法務局調査

法務局調査では物件についての公式なデータを確認し、所有者の名義や抵当権などについて調べます。

 

具体的に確認するデータは以下の3つです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図
• 地積測量図

 

この際、登記簿に記された名義人と売主が違っていると不動産の売却はできませんので、注意が必要です。

 

そのほか、建物が建築できない地目でないか、滅失登記をしていない建物の登記が残っていないか、抵当額が売買価格を上回っていないか、物件と接道道路の間に他人の所有地が入っていないかなど、売買においての障害がないかを調査します。

 

 

役所調査

役所調査では不動産の立地や建築などに関連する法律や、道路・インフラの状況について、以下のような内容を調査します。

• 建築基準法や都市計画法による制限（用途区域・建蔽率・容積率・防火規制・日陰規制など）
• その他法令による制限（農地法・景観法など）
• 道路状況
• インフラ設備について

 

わかりやすく言うと、家を建てられるエリアなのか、どんな家を建てられるのか、建てる際やリフォームの際の制限・問題はないかをチェックします。

 

インフラ設備調査

インフラの設備調査は役所調査でも行いますが、さらに詳細について確認します。

 

実際に居住する際に必要となる工事内容や費用について明確にすることが目的です。

 

整備されていない設備については、売りに出すときにいつまでに整備予定かを記載します。

 

インフラ設備調査で確認する内容は、主に以下の通りです。

• インフラの供給状況
• 電気の容量
• ガスの種類・ガスメーターの状況
• 設備の設置や更新のための費用
• 飲料水設備の状況
• 下水設備や浄化槽の状況

 

市場・取引事例調査

前述の調査で物件の価値が明確になったら、市場や取引事例の調査を行うことによって最終的に価格が決定します。

 

不動産の価格は物件の価値だけでなく、土地や建物の需給関係によって決まるものだからです。

 

適正な価格をつけるために、周辺の物件の価格や、そのときに売りに出ている物件数、値下げの実績なども加味していきます。

 

さらに、周辺の同じような物件の取引事例を調査して、実際の成約価格を基に公正に売買できる価格を予測し、最終的な価格を決定します。

 

価格の決定については「不動産査定はどんな方法で行う？価格の決まり方や流れ、注意点も確認！」でも解説していますので、ぜひご参照ください。

 

 

物件調査の内容は物件の種類で異なる！重要ポイントも解説

不動産物件と一言で言っても、土地だけの場合もあれば、一戸建ての家がある場合もありますし、マンションの場合もあります。

 

不動産の売買を検討している方にとっては、「物件調査の内容」「物件調査の際の重要ポイント」について、物件の種類ごとにも異なるのかどうかも気になるでしょう。

 

物件調査の内容については、一戸建て・土地の場合とマンションの場合で変わります。

 

調査で重要となるポイントについて共通しているので、あわせてご紹介していきますね。

 

物件によって違う調査内容

物件調査は適正な価格をつけるためだけでなく、不動産の契約後のトラブルを防ぐためにも行われています。

 

買主にとって重要となる情報は物件によって違うため、調査する内容も大きく異なります。

 

一戸建て・土地の場合

土地については、土地の面積によって固定資産税が変わります。

そのため不動産に土地が含まれる場合は、土地や隣接している道路との境界は、税金の額にも関わるため、詳しい調査が必要です。

 

また、一戸建ての家が建っている場合は、家の構造も種類が多いため、慎重に調査が行われます。

 

具体的には、以下のような内容を確認します。

• 土地の埋没物の状況
• 隣地との境界の状況
• 隣接する道路の状況
• 近隣の建物の状況
• 日当たりなどの環境
• 建築物の建て付けや雨漏りの状況
• 建築物のリフォームや増加築の履歴などの状況

 

マンションの場合

一方、マンションの場合は、以下のように集合住宅でのルールや管理状況が主な調査内容になります。

• 管理規約の内容確認
• 共有スペースの状況
• エレベーターなど設備の状況
• 入居時についている設備の状況
• マンション内のルールについての確認

 

物件調査での重要ポイント

どのような不動産物件であっても、共通して重要となるポイントがあります。

 

不動産を売買する際に、トラブルになりやすい重要なポイントでもあるため、あらかじめ把握しておくと良いでしょう。

 

売主の本人確認をしっかり行う

不動産売買の際に最も重要なポイントなのが、売主の本人確認です。

 

常識的にはまさか、と思うようなことでもトラブルになるケースもあります。

実際に2017年に発生した、大手ハウスメーカーに対する地面師による詐欺事件も、結果的には売主の本人確認を怠り、処分権限を有しない者を真の所有者と誤信したことが原因です。

 

不動産の売却を検討している場合は、登記簿謄本の名義を再確認するなど、トラブルに発展しないようにあらかじめ準備をしておきましょう。

 

物件の権利関係を把握する

物件の権利関係の把握も重要なポイントです。

特に気をつけたいのが、差し押さえや破産、抵当権など登記簿に記載されている内容の他に、登記簿上に記載がないこともある借地権などです。

 

借地権の解除や抹消の手続きがされていない場合は、売買の妨げになったり、将来的なトラブルの火種になったりする可能性があります。

売買を検討する際には、必ず確認するようにしましょう。

 

法令による制限がないか確認する

容積率や高さ制限など法令による制限は、不動産売買時に確認した方が良い重要なポイントです。

リフォームの際に不利になるような制限は、購入時だけでなく売却時にも妨げになる可能性があります。

 

売買時にはない法令であっても、将来的に制限が変更されると予測できる内容については、購入時に特に説明を受けた方が良いでしょう。

 

 

不動産の物件調査は価格を決める重要なこと！

不動産の売買をするときに、不動産会社は物件調査を代行して行っています。

 

物件調査は、対象物件に適正な価格をつけるために重要な役割を持つ調査です。

 

現地での調査を始め、役所や法務局などでの詳細な調査の中から、複数の調査方法を組み合わせて確認し、公正な価格での取引を手助けしています。

 

また、物件調査は、買主に必要な情報を提示することも目的です。

 

購入する方が知りたい情報は物件によって違うため、一戸建ての家や土地、マンションでは調査内容も異なります。

 

不動産売却時には、売却の妨げにならないよう調査内容を把握するとともに、本人確認書類や権利関係などはあらかじめ整備をしておくのが良いでしょう。

 

札幌市南区、北広島、恵庭で不動産の売却を検討している場合は、八城地建にぜひ、ご相談ください。

ご相談は無料で承っています。